第62話 不動産投資の利回りとは？
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日はふと思ったのですが
不動産投資の話をする時に
当たり前のように話してますが…
用語について説明していない
ことに気付きましたので
不動産投資用語について
記事にしたいと思います
不動産投資の利回りとは？
不動産投資をしようとした場合に
必ず出てくる用語「利回り」
投資家さんにとっても我々不動産にとっても
重要なポイントとなっておりますが
一言で利回りと言っても実は種類があります
今日は利回りの意味や種類について
解説していきたいと思います
利回りとは
「投資した金額に対して得られる
見込み収益の割合」
簡単に言えば
「1年の家賃収入÷物件価格×100」です
物件価格が7,000万円だとして
家賃収入が700万円であれば
利回りは10%になります
つまり10年間で元が取れる
という指標になりますが
実際には
・購入時の銀行ローン支払い
・管理費用
・定期清掃費用
・水道・電気費用
・ネット使用料
・広告費
・固定資産税
などなど
ランニングコストを差し引いた
手元に残る金額
「キャッシュフロー」と呼ばれる
ものが重要になります
利回りの種類
利回りという用語には複数の
種類があります
上記で説明しました
ランニングコストを差し引く前の
利回りのことを「表面利回り」
と呼びます
よく不動産のチラシや
販売図面に記載されてる
利回りは表面利回り
購入検討しようとする
初期段階の目安となる利回りです
他の利回りの種類
・実質利回り
ネット利回りとも呼ばれてます
先程、「利回りとは」で少し触れていた
ランニングコストを加味した
表面利回りをより正確にした利回り
考え方
（家賃収入-経費）÷（物件価格＋諸費用）
×100＝実質利回り
上記で実質利回りは算出出来ます
・還元利回り
キャップレートとも呼ばれるこの用語
「物件価格を評価するための利回り」
不動産鑑定士が使用する方法
らしいですが…投資家さんも使うそうです
考え方
1年間の家賃収入÷還元利回り＝物件価格
となっておりまして
還元利回りを上手く予想出来れば
適正な不動産価格が分かり
検討してる物件の現在の物件価格が
購入するに妥当か判断出来ます
・還元利回りの出し方は？
これには複数の方法があり
正直、複雑で難しいです…
本来は不動産鑑定士が出す
専門的な内容になり
出し方も複数あるそうです
不動産鑑定士ではない
私がペラペラ記事にすることでは
ないので…
複数の方法の中でも比較的
簡単で目安となる方法を１つ
条件が似た物件の利回りを参考にする
同じ地域の条件の近い物件を探し
その似た物件の年間家賃収入と物件価格が
分かれば還元利回りを想定出来ます
・NOI利回り
一般的には「営業純利益」という
意味らしいですが
不動産投資では
空室になった場合の機会損失や
諸経費を含んだ利回りです
上記で説明してきた「表面利回り」や
「実質利回り」よりも不動産経営の
リスクを想定した細かい利回り
まとめ
この辺で「利回りとは？」・「利回りの種類」
の解説を終わりたいと思います。
この記事で伝われば良いと思うのは
・利回りは1つではないこと
・皆様が目にする利回りというのは
基本的に表面利回りで初期の目安であること
・利回りが高ければ良い物件と決めるのは
早すぎること
このあたりです
不動産投資を検討しようかな？
なんて考えてる皆様の参考になれば幸いです
ちなみに不動産投資では
「利回り以上に重要な要素があります」
次回の不動産記事では
そのへんを伝えられたと思ってます
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第61話 不動産投資用ローンの考え方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
不動産投資ローンの考え方について
記事にしていこうと思いますが
最初に
私の不動産投資でのメインの仕事は
投資物件を作ること
それに付随して売主であるため
仲介手数料がかからないのもあり
販売の仕事もしております
投資物件を買いに来るのは投資家です
自分で住むための購入者と違い
投資家さんは銀行とのパイプがある方が
多く、ローンの手伝いはほぼ書類やり取り
ぶっちゃけ投資ローンに精通などしてません
投資家さんの方が詳しいくらい
なので、この記事は
本当に何も不動産投資ローンを
知らない方向けとなっております
・不動産投資を始めようとする方
・まだ始めようとはしてないけど興味がある方
には意味はあるかなと思います
不動産投資用ローンの考え方
以前、住宅ローンの考え方を
記事にしたことがありますが
不動産投資用ローンは
住宅ローンとは考え方が違います
不動産のためにお金を借りるから
「同じようなもの」と思いがちですが
もはや切り離して良いくらいです
それでは不動産投資用ローンの
基本的なポイントを解説していきます
自己資金がまず必要
不動産投資ローンの場合
銀行により審査の基準は違いますが
基本的に自己資金を物件価格の
「1割〜2割を出すことが融資条件」とする
場合が多いです
例えば1,000万円の投資物件を購入しようとし
不動産投資ローンを借りる場合
「100〜200万円」は自己資金が必要
また自己資金とは別に
・登記費用
・仲介手数料
・火災保険料
・水道加入金
などの諸費用は別途かかります
住宅ローンでは「頭金0円で購入可能」と
記載してる場合がありますし
事実、出来なくはないことですが
不動産投資の場合は自己資金なくして
始めることは難しいと認識して
頂いた方が良いです
年収は低くても関係がない
住宅ローンでは年収に対していくら
借りれるか？
というのが基準となりますが
投資用ローンでは「年収が◯◯◯万円以上」
という融資条件がないため
年収高くないから不動産投資は無理だな…
なんて思うことはありません。
購入する物件の評価が重要
投資用ローンは年収が基準でないならば
何が基準となるのか？
それは
「積算評価」といわれる
物件の価値が融資額に大きく影響します
・積算評価とは
土地・建物の価値をそれぞれ評価し
合算した評価方法
積算価格とも言います
例えば
5,000万円の投資物件を購入したいとした場合
銀行に積算評価してもらった結果
・土地:2,000万円
・建物:1,500万円
合計で3,500万円の価値と銀行が判断した場合
融資金額は3,500万円出しますという
回答になります。
住宅ローンの考え方は貸したお金は
「借りた人から回収する」という考えなので
審査基準として年収が基準になります
投資用ローンの考え方は貸したお金を
借りる人からというより物件の収益から
回収するという考え方なのですが
収益性は絶対ではないので
もしもの場合は物件自体を売って
回収しようという考えのため
「積算評価」というのが基準となります
先程の例だと
5,000万円の物件に対して
3,500万円の融資ですので
「残り1,500万円は自己資金で出してね」
となりますから
不動産投資は前提として「自己資金が必要」
ということになります
その他の審査基準
基本的には上記で記載しました
「積算評価」が審査の基準ですが…
借りる人に「資産」があれば
＋評価として見てくれます
・資産とは
身近な部分ではご自宅でしょうか
購入した家の残債より不動産価値が
高い家を所有されていれば
ご自宅を資産として評価されます
ご自身のでなくても親御さん所有で
親御さんと一緒にローンを組めば
親御さんが持ってる不動産を
評価してくれる方法もあります
こうすることで先程の積算評価の説明で
物件価格より積算評価が低い場合
少し多めに融資してくれることもあります
まとめ
不動産投資用ローンでは
住宅ローンと違い年収ではなく
物件の積算評価を重要視している
融資条件に自己資金を
1割〜2割出すように言われる
資産があれば＋評価をしてくれる
以上が不動産投資用ローンでの
基本的な考え方になります
年収が高くなくても自己資金が
あれば投資用ローンは審査通ります
高額な物件でなくとも
「区分マンション」や「収益性のある戸建」
などから始めてみて利益を5万円程度
まずは目指してみるのが現実的な方法
利益が月に5万円出るだけでも
生活に余裕は出てきますし
5年後・10年後に余裕が出たタイミングで
2棟目を購入し徐々に資産を増やす
というのが始めやすい投資家への道
かと思います
皆様のご参考になれば幸いです
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第58話 不動産購入の際に値段交渉を成功するコツ
皆様こんにちは
最近、小屋暮らしが若者の中で
流行ってる特集を観て
私もやってみたいと思った
タカヒロです
今日は不動産を購入する際に
値段交渉を成功するコツを
記事にしたいと思います
不動産購入の際に値段交渉を成功するコツ
不動産購入は人生でも1番高い買物と
呼べるものなので少しでも安くしたいですよね
不動産業者目線で値段交渉を
成功させるコツをお伝えします
それは一言で言えば
「タイミングが重要」です
3月のタイミングが1番の好機
実は3月である今が1番の好機だったので
もう少し早く記事にすべきでした
何故に今が1番好機なのか？
・不動産業者の決算期
不動産業者の決算期の多くは3月末です
そのため少しでも利益を会社としては
出しておきたい時期
新築戸建の売主は業者です
物件が売れることが利益なので
3月末までに在庫を処分したいところ
決算期に在庫の処分を逃すくらいなら
多少値引きしても売ろうとします
利益の確定は残金決算といわれる
お客さんにとっては引渡日
そのため今から探すでは
間に合わないですが…
今年から探す方はご参考に
新築戸建に限らず
中古の戸建も該当します
中古戸建が該当する理由
中古戸建の売主は
不動産業者・一般人の
両方がありますが
不動産業者の場合は
上記の通り決算期なので
値段交渉が成功しやすくなります
一般人の場合は
決算期などは無く少しでも
高く売れることが心情ではありますが…
そもそも不動産が売れる
繁忙期と呼ばれる時期は3月で終わります
4月になってしまうと
不動産を探す人が激減します
つまり不動産が売れません
不動産を売りたいのに売れないのは
一般人にとってはストレスです
多少、値段を下げれば売れるなら
売ってしまおうと思い
値段交渉を成功させるチャンスです
不動産の繁忙期を狙う
繁忙期が値段交渉を成功させるコツなのは
繁忙期に合わせて不動産の販売を
合わせてるためです
この時期というのが
新築戸建が完成して時間が経過してる
中古戸建ではリフォーム終了してる
一般の人が自宅売却活動で
売り切りたいと考えてる
不動産も普通の商品と一緒で
売れ残りたくないから
繁忙期の間に売りたいとこです
繁忙期で売れないと
売れ残ってしまうから
値段交渉に応じても売ろうとします
不動産の繁忙期といわれるのは
9月〜3月となってます
これは一般の人の生活に合わせております
学校・会社どちらも1年のスタートが
入学式・新年度と言われる4月
家を探してる人は小さい子供を持つ家庭が多く
小学校に上がるまでに新居に引越したい
と考えてる人が多いためです
探す時期としては
2月3月から探すのでは遅く
余裕を持って探したいとこです
とはいえ気温が暑い中で
探すのも嫌なので暑い時期が
終わる9月頃から始めて
3月までに引越を終わらせる
一般の人はこう考えているため不動産業界の
繁忙期は9月〜3月となっております
販売を開始した時期を意識する
値段交渉を成功させるコツ
・決算期を狙う
・繁忙期を狙う
これらの共通する部分で
「売れ残りたくない」
この心理が働いております
つまり値段交渉を成功させるには
この心理を利用すること！
不動産は売れ残りたくないと思っても
売れ残ってしまうものです
販売開始してから数ヶ月も経てば
「今の値段では売れなく値段下げるべき？」
と売主は考えています
なので気になる物件の
販売開始時期を確認して
時間が経過してれば値段交渉の
成功確率は上がります
まとめ
不動産購入の際に値段交渉を成功させるコツは
タイミングが非常に重要
タイミングが重要なのは
売主が「売れ残りたくない」という
心理を利用するということ
・決算期の3月末に狙う
・繁忙期の時期を狙う
・販売開始時期を確認して
苦戦してる物件を狙う
私も売主という立場で
仕事をしてる側なのでこの
「売れ残らせない」という部分は
大事にしているところです
売れ残らないために会社では
毎月値段の見直し会議が
おこなわれてるくらいです
皆様も是非
タイミングを見極め
賢い購入をして頂ければ幸いです
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第57話 良い不動産営業の特徴
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は先日、第53話で
不動産屋を選ぶ時のポイントの
記事でお話した内容の
「良い不動産営業の見極め方」
をより細かく記事にしたいと思います
良い不動産営業の特徴
先日、記事にした良い不動産営業の
見極め方では良い不動産営業の特徴を
記載しましたが
今回は実際に良い不動産営業の
特徴や行動をより具体的に
良い不動産営業は
「こういう行動をしてる」
という部分を書いていきます
明るく・元気良く・堂々としてる
これは良い不動産営業というよりは
どんな仕事をする上でも大切な
要素だと思います
不動産業界でも高い買物をするのに
任せる営業が「暗い・元気ない・自信ない」
このような人と話したいとは
お客さんも思いませんし
そもそも自信なさそうでは「大丈夫か？」
と感じることでしょう
これでは任せるものも任せられないため
お客さん側も離れていくと思います
私が知ってる売ってる営業に
「明るく・元気良く・堂々としてる」
この要素がない人はいません
不動産営業の中にはなんの根拠もないけど
自信満々に対応しなきゃと思って
仕事してる人もたまにいますが…
「堂々としてる」・「自信がある」
というのは日々の努力と経験から
溢れるものなので質問をしてれば
中身が空っぽの営業だと
ボロが出て矛盾や違和感を感じれます
不動産のことをどんどん質問しましょう
お客さんを良く見ている
不動産営業であれば出来て当然の要素
・車の扉を開ける
・玄関の扉を開ける
・スリッパを用意する
・到着したら窓の換気をすぐにする
・部屋の空調が最適か
・飲み物はなくなってないか
などなど、気遣いが出来る営業は
周りを良く見てないと出来ません
どこの不動産営業でも、こういった
気遣いをするように教えられますが
気遣いが出来ることが重要ではなく
「お客さんを良く見ている」という
ところが重要になってます
案内中にお客さんが「何を気に入ってるか」
「何に悩んでるか」を判断出来る力が
営業になければお客さんにとって
1番良い物件を紹介することが出来ません
そのためには「お客さんを良く見てる」
営業でなければ判断が出来ません
良い営業に気遣いが出来ない人はいません
良い営業は喋らない
不動産屋は案内して物件を紹介する
イメージがあるかと思います
良い不動産営業は車内や会社内で
コミニュケーションとるために
喋りはします
しかし良い営業は物件の案内中に
実は必要最低限しか喋りません
なぜならば営業は物件を見せて
お客さんがどう思ってるか知りたいからです
自分が喋っていてはお客さんの
気持ちは分かりません
物件を見せお客さんに質問して
どう感じてるか？を教えてもらい
「買おうか悩んでるか」
「◯◯が嫌だからこれはなしか」
お客さんの感情を引き出し
お客さんにとって1番良い物件を導きます
これを俗に「クロージング」と呼びます
逆に知識や経験の浅い営業ほど
パンフレットや直接見れば分かる
良さを喋ります
何故ならば「買ってもらいたいから」
良いところを喋りまくり
気に入ってもらおうとする
日当たり良い・駅から近い・キッチン広い
庭が広くて土地が50坪あるんです！
見れば分かるわ笑
ただ説明するだけの営業に当たったら
未熟な営業と判断してよしです
選択肢を与えているようにみせて誘導する
これは営業の技術で不動産に限りませんが
良い営業はお客さんの希望を把握し
今紹介出来る物件から1番ピッタリと思う
物件を案内前に決めます
ただ、それだけではお客さんの心理としては
「他にもっと良い物件があるかも」と
思ってしまうので1件だけ見せる
なんてことはしません
1番ピッタリと思う物件をAとして
Aよりやや劣る物件B・C・Dと
複数の物件を用意してます
B・C・Dどれも良い点はあるが
どこかお客さんにとって物足りない物件
そして最後にAの物件を見せて
「Aしかないように思わせます」
まあ、そんな都合よくはいきませんが
沢山あるように見せて「本命の物件」を
気に入ってもらうように誘導する
営業は良い営業です
これを俗に「ダブルバインド」と呼びます
不動産業界では「本命物件」・「まわし物件」とも呼んでいます
良くない営業は色々紹介するが
何を勧めたいのか分からない
落とし所を決めてないから
お客さんにとって良い物件を紹介出来ない
案内されて最後に1番良い物件だと感じ
営業も最後の物件を推していたら
それは誘導しようとする良い営業です
まとめ
良い営業とは
明るく元気良く堂々としており
気遣いが出来てる
案内されれば物件の良いところを
ただ説明してるだけの人ではなく
お客さんに問いかけてきて
お客さんに話をさせる
1番良いと感じる物件を
最後に見せてきて誘導してくる
逆に上記のような営業が出来てない
人と出会ってしまった場合は
次に案内してもらう時は他の不動産に
依頼した方が時間が有効的です
案内される前に気付くのが
1番だとは思いますので
最初の段階で
明るく・元気良く・堂々としており
希望をしっかり聞き的確なアドバイス
物件紹介をしてくれる人に
案内はお願いすると良いかと思います
少しでも皆様の参考に
なれば幸いです
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第53話 不動産屋を選ぶ時のポイント
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は不動産屋を
選ぶ時のポイントについて
記事にしていきたいと思います
不動産屋を選ぶ時のポイント
賃貸にしても売買にしても
どこの不動産屋に頼めば良いか
悩まれたりしてないでしょうか？
今回は不動産営業側から見た
不動産屋を選ぶポイントを
紹介していきたいと思います
不動産屋はどこでも良い
いきなりですが不動産屋を選ぶポイント
「不動産屋をどこにするか？」
そんなことはどうでもいい
結局のところ探してる側の相手をするのは
営業マンなので気にするポイントは
営業マンの質が重要となります
良い営業マンの見極め方
・質問に対して的確に回答できる
やはり不動産屋の営業ですから
不動産に関する知識が豊富な人である
ことは良い営業マンに欠かせません
不動産は落とし穴の多いものですから
知ってれば未然に防げる事も
知らないと大惨事になることもあります
・分からない質問をごまかさない
上記とは逆に不動産屋の営業とはいえ
不動産は細かい知識も多く
全て完璧に覚えてる人も少ないでしょう
だからといってごまかしたり
もっともらしいことを伝えて
その場しのぎにしてる人は良くありません
分からない事は素直に分からないと
言えて、すぐに調べて答えようとする
営業は良い営業です
「すぐに」というところもポイントで
後回しにして回答に時間かかるような
営業は大抵は他の仕事も出来ない
傾向にあります
・レスポンスが早い
上記の内容も含まれますが
全ての対応が早い営業は良い営業です
大体の内容は当日中に解決出来る内容です
遅くても翌日以内
契約書・重要事項説明書作成
住宅ローンの審査結果
などはさすがに時間はかかるケースも
ありますが
探す側からの質問の回答
諸費用の作成
内見の段取り
などで時間かかるようなら
それは営業の怠慢です
・探す側の希望に対して的確なアドバイス
・探す側が中古の戸建を探してるのに
新築戸建てを勧めてくる
・マンションを探してるのに
注文住宅を勧めてくる
・予算を超えた物件を勧めてくる
などなど探す側の話を聞いた上で
別の物件を提案する理由があり
説明があった上では良いと思いますが
そうでなく条件と違う物件を紹介や
その条件は少ないから他のを勧めてくる
ようなら営業としては話になりません
ド新人は意外と良い
中途半端に経験積んだ営業よりは
「入社したばかりです」という営業の方が
知識は全くないけど下手に嘘もつかない
そして高確率で新人には
営業成績が優秀な先輩営業か
営業課長が一緒に接客します
レスポンスは微妙に遅れますが
変に駆け引きしてきたり
嘘をつかれることも少ないので
新人に当たったら
意外とオススメです
不動産屋を選ぶなら
「不動産屋はどこでも良い」と
冒頭で、お伝えしましたが…
敢えて選ぶなら地域密着の不動産屋で
設立して10年以上の経験豊富な人材もいる
営業の人数が10人前後は居そうな不動産屋
そして「仲介業」を専門ではなく
「建設」・「賃貸」・「設計」・「リフォーム」総合的に営業してる業者は
建築部隊・設計部隊と日常的に会話して
家としての知識を深めてるので
オススメです！
はいこれ私の会社です笑
ちなみに設立が長ければ経験豊富という考えで
「宅地建物取引業免許証番号が若い会社は避けた方が良い」という方もいますが…
絶対ではありません
宅地建物取引業免許証番号とは
販売図面1番下の会社名や電話番号が
記載されている部分に書かれている
東京都知事（3）第◯◯◯◯◯号
こんな書き方されてる（）の数字が
不動産屋設立の長さを示しています
不動産の免許は5年更新なので
1＝1〜5年
2＝6〜10年
3＝11〜15年
このように目安が分かります
ちなみに不動産業界は全体で
免許番号が（4）の会社の割合が
5%前後しか存在せず
数字が大きくなるほど割合は低く
長く不動産をやるのが難しいとされてます
なので免許番号の（）の数字が
多ければ長くやってる不動産屋であり
実力がある不動産なのは違いありません
しかし免許番号は社名を変えれば
（1）に戻る
１つの県でなく複数の県で店舗を営業すると
「東京都知事」や「神奈川県知事」から
国土交通大臣免許に変わり
こちらも（1）へ戻る
（）の数字が若いから設立が短いとは
限りませんので確認するなら
会社概要を確認しましょう
まあー敢えて選ぶならというだけなので
不動産屋を吟味するよりは
数社の不動産屋に問い合わせしてみて
・レスポンスの早さ
・質問に対して的確な回答をするか
などを確認して信用出来る営業を
探すことをオススメします
まとめ
・不動産屋を選ぶポイントは会社ではなく人
・良い営業に出会うことが大切
・意外と新人営業は悪くない
・不動産屋を選ぶなら総合的に不動産を
取り扱ってる業者は質が高い
以上が不動産屋目線での
不動産屋を選ぶポイントでした
不動産営業だからこそ
本心を知ってる上での意見です
参考になれば幸いです
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第52話 家を購入する際の気にするべきポイント
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
以前、第29話で記事にした内容の中で
「家の購入で気にするべきポイント」
について記事にしたいと思います
家の購入で気にするべきポイント
仲介手数料無料・半額など
費用を抑えようとして探した場合
そうでなくても不動産営業の質が
低い場合は
一見良さそうに見える物件でも
実は「問題がある物件」
「トラブルになりやすい物件」
という物件があった時に
アドバイスされずに購入してしまい
あとから後悔してしまう
そんな事にならないよう
気にするべきポイントを覚えて
防げるようにしておくと良いです
擁壁が隣接する物件
擁壁とは崖が崩れないよう
「土留め」のことです
敷地の隣接する部分が
高くなっていたり低くなっていたり
している物件に擁壁はあります
家探しの知識がないと
家に注目したり敷地内や周辺環境に
目を向ける事は多いですが
擁壁は気にするべき重要なポイントです
擁壁には安全な擁壁と安全でない擁壁
２つのパターンがあります
安全な擁壁はさほど気にする
こともありませんが安全でない擁壁は
崩壊してしまい自分の家に被害
逆に自分の家の敷地内の擁壁なら
他人の家に被害を与えてしまいます
安全でない擁壁の種類
・玉石（たまいし）擁壁
字のごとく玉の形をした石を積んだもので
昔の家や古い街に見かけます
・間知石（けんちいし）擁壁
四角すい状の石もしくはコンクリート素材
のものを積んだ擁壁
造成された土地に見かけられる擁壁で
安全なように見えますが
間知石擁壁は検査済の擁壁と
そうでない擁壁が存在します
検査済のない擁壁は検査されてませんから
「正しい施工方法で出来てる」か判断出来ず
安全な擁壁とは呼べません
間知石の擁壁が隣接する場合
検査済証があるか確認しましょう
または日本は地震が多い国ですから
施工されてから年数が経ち
古い安全性の低い間知石の擁壁であれば
ヒビが入ってたり崩れてきていたり
擁壁に影響も出ているので
擁壁自体を確認するのもポイントです
・大谷石（おおやいし）擁壁
大谷石を使い積んだ擁壁で
昔は施工しやすさから使われていましたが
空気に触れると腐食が加速して
崩れやすい擁壁とされます
協定道路の物件
比較的新しい分譲住宅に見る光景ですが
協定道路とは2区画以上の敷地所有者に
ルールが記載された協定書にサインしてもらい
互いの敷地道路部分を利用出来る
ようにした物件
一般的には袋小路や旗竿地
不動産用語では敷地延長と言われる
家の玄関まで向かう道路部分が
「2m程度の狭い道路」になってるのが特徴
協定道路は購入する際は
そこまで気にならなくても
実際に住んでみると2人以上の所有者が
「お互いの敷地を利用出来る」内容という
考えに感覚の違いからトラブル
になるケースがあります
実際に私の同僚の営業が売った
協定道路の物件で協定者同士が
トラブルになり片方が引越をした
ケースが起きたことがあります
少数ではあると思いますが
誰が協定者か分からないため
リスクはゼロではありません
前面の道路が私道の物件
道路には「公道」と「私道」があり
公道とは国や市が所有者
私道とは個人や民間の法人が
所有者となっております
気にするべきは私道
公道であれば国や市が管理してますから
何も気にかける必要がありません
しかし私道の場合は
道路のメンテナンス（亀裂や配管の破裂）
が必要場合に所有者負担となること
私道であるがために
植木鉢を置いたり迷惑な駐車をしたり
自由な使用をする方もいることもあります
また私道がゆえに所有意識が高く
ここは自分の敷地だから通行させないなど
工作物を置いたりする人も稀にいます
ハザードマップ内の物件
ニュースでも台風被害による
川の氾濫は取り上げられてるので
認識されてる方は多いとは思いますが
最近でも100年に1度なんて言われてる
川の氾濫被害は数回起きています
ネットでハザードマップと検索すれば
洪水・土砂災害・高潮・津波の
該当エリアが分かりやすくなっております
内見した際に「川が近くにあるか」
「高低差のある山が近くないか」などでも
ある程度の確認は出来ますが
ハザードマップを見れば
自分が気に入ってる物件が
危険エリアに入ってる
すぐに確認出来るようになってます
家は購入した後もずっと住み
大切な資産となる物ですから
しっかり確認しておきましょう
まとめ
以上が家を購入する際の
気にするべきポイントとなります
細かい内容ですが家を気に入りすぎて
しまい気にするべきポイントを
気にしない事で大変な思いや
ストレスを受けることもあります
不動産営業の全員が
こういった気にするべきポイントに
アドバイスするとは限りません
また私が今回紹介した気にするべきポイントは
不動産契約する際に重要事項説明で
該当すれば説明する内容でもありますが…
重要事項説明は初めて聞く方にとっては
小難しい内容で1度説明受けたくらいで
全部理解出来る内容でもありません
完全に理解しなくても
キーワードだけでも覚えておいて
家探しの際に気にかけ質問をする
意識を持つとかなり違います
そして可能なら契約前に
購入しようとする物件の
重要事項説明書の雛形を事前に
見せてもらい事前に読む事も
良いと思います
皆様が良い家を見つけられる
参考になれば幸いです
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第48話 家を購入する諸費用はいくらかかるのか？
皆様こんにちは
不動産情報室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は前回キーワードに出た
諸費用が具体的にいくらかかるのか？
について記事にしていきます
家を購入する諸費用はいくらかかるのか？
前回の記事で諸費用は9〜10%の
費用がかかるとお伝えしましたが
購入する物件により費用は
かかる場合とかからない場合があり
金額も変動します
今回は項目ごとに
どれくらいの費用がかかるか
解説していきます
印象税
印紙税とは金銭が発生する契約書に
課せられる税金のことで
契約書に印紙を貼り割印することにより
税金を払ったことになります
印紙税が発生する契約書
・売買契約書
不動産の購入時に契約する書類
500〜1,000万円以下:5,000円
1,000〜5,000万円以下:1万円
5,000万円〜1億円以下:3万円
1億円〜5億円以下:6万円
※2022年3月31日までの契約時
・工事請負契約書
注文住宅の建築を依頼した
会社と契約をする書類
500〜1,000万円以下:5,000円
1,000〜5,000万円以下:1万円
5,000万円〜1億円以下:3万円
1億円〜5億円以下:6万円
※2022年3月31日までの契約時
・金銭消費貸借契約書
銀行から住宅ローンを借りる
ための契約書類
500〜1,000万円以下:1万円
1,000〜5,000万円以下:2万円
5,000万円〜1億円以下:6万円
1億円〜5億円以下:10万円
※2022年3月31日までの契約時
登記費用
登記費用とは購入する不動産の権利を
自分の権利にするためや
住宅ローンを利用した場合の抵当権設定登記
（銀行が不動産を担保にお金を貸すため）
などを法務局の登記簿に記載するための費用
費用の決まり方は
土地・建物の評価額に一定の税率を
かけた金額となります
必ず◯◯万円という一定の金額ではなく
基本的に大きい土地・新しい家であるほど
評価額は高いので費用も高くなります
目安としては
30万円〜60万円程度の
費用はかかると認識すると良いと思います
表示登記
まだ法務局に登記されていない
土地・建物を新たに登記すること
１つ上で説明した登記費用に
似ていますが同じではありません
登記費用でおこなう内容
既にある登記簿に移転・保存・抵当権設定など
司法書士の先生に頼みおこなう内容
表示登記はまだ世に存在しない
登記簿を家屋調査士が作る内容
人間でいうところの赤ちゃんが
生まれた際にする出生届けのイメージです
費用が発生するのは
新築戸建の場合のみです
費用
家屋調査士の会社と2階建・3階建で
費用は多少変わってきますが
目安としては10万円前後となってます
住宅ローン事務手数料
住宅ローンの手続きをする際に
銀行に支払う事務手数料となります
費用は銀行により異なり
・数万円
・融資額×2%
など設定されていますが
都市銀行は数万円の定額にしてる
ケースが多くなってます
住宅ローン保証料（調整可能）
もし住宅ローン返済が滞った場合に
保証会社が代わりに返済するために
保証会社に支払う費用
費用は一括・分割で支払う方法があり
一括の場合
借入金額・借入期間により異なり
目安は1,000万・35年借入で20万円くらい
分割の場合
分割の場合は借入する金利を0.2%上乗せ
する形で支払う方法
家を購入するまでの費用としては
0円ですが月々の住宅ローン返済時に
支払いをしてるイメージです
不動産取得税
不動産を購入する際に課せられる税金
基本的に家の購入の場合は
軽減措置があるため費用がかからない
ケースが多いです
費用
不動産の評価額により異なる
評価額に税率をかけて税額が決まる
・土地:評価額×1/2×3%＝土地の不動産取得税
軽減措置:次の①・②のどちらか多い金額を
税額から軽減される
①45,000円
②土地1m2あたりの評価額×1/2×住宅の
床面積の2倍（200m2が限度）×3%
・建物:評価額×3%＝建物の不動産取得税
軽減措置:新築の場合は評価額から
1,200万円を軽減される
中古住宅は築年数により異なり
100〜1,200万円の軽減がされる
古すぎる家は不動産取得税が
かかる可能性が高いと覚えておくと
良いかと思います
軽減措置の期間は2022年3月31日まで延期
というより私が不動産になってから
9年経ちますが軽減措置がなくなった
ことはありません笑
ちなみに住宅ローンの変動金利も
私が新人の頃は軽減されて年利0.775%でした
今や年利0.4%台の銀行も珍しくない
国も銀行も住宅購入してもらうと
お金が稼げるから景気が悪いうちは
購入者が購入しやすいようになってます
良く不動産屋のセリフで「今だけor今なら」
なんて言葉使う人いますが
ぶっちゃけ気にする必要なしです
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税とは
不動産の権利を所有してる人に
毎年課税される税金のことです
毎年1月1日時点での所有者に
納税通知書が届き納付義務が生じます
不動産購入の諸費用には関係ないように
思えますが…
残金決済日という不動産の所有権を
移転する日（引渡日）を基準に
日割り計算し精算する仕組みなってるため
諸費用に含まれます
費用
不動産評価額により異なり
評価額に税率をかけて税額が決まる
目安としては
・新築戸建:年間15万円くらい
・中古戸建:年間10万円くらい
上記の日割り計算分と覚えておきましょう
仮に新築戸建の残金決済を
6月1日に設定した場合
1年の半分なので大体7.5万円の
諸費用がかかるであろうと想定する感じです
計算方法
・固定資産税:税率1.4%
・都市計画税:税率0.3%
土地・建物共に軽減措置があるが
建物の軽減は3〜5年間となっている
しかし評価額は3年ごとに見直され
建物に関しては年数が経過すると
評価が落ちる仕組みなため
税額は減っていく
仲介手数料（調整可能）
仲介手数料とは売主・買主の間に入り
不動産契約の仲介をしてくれた
不動産業者に支払う費用です
費用
販売価格×3% +6万円＝仲介手数料
となっております
上記の費用はあくまでも請求できる
最大の費用になっており
交渉したり物件により半額で
やってる不動産業者もあります
また、仲介手数料とは仲介するから
発生する費用なので
購入する家を売主と直接契約
する場合は発生しません
仲介手数料を払わないための
記事を書いてるので参考にして下さい
第29話 不動産購入の仲介手数料を払わない方法 - 筋トレ・アニメ初心者に伝えたいブログ〜不動産情報室〜
火災保険（調整可能）
高価な家の購入ですが
外から無防備な状態なため
天災による被害のリスクが存在します
リスク回避のために火災保険の加入
はしておいた方が良いです
住宅ローンを利用する場合
残金決済日までに火災保険の加入は必須です
理由としまして土地・建物を担保として
お金を借りるので担保にもしものことが
あった場合に補えるようするためです
費用
保証契約期間・保証内容により異なり
一般的な目安は15〜20万円
諸費用を少しでも抑えたい場合は
最低限の契約期間にすることで
費用は数万円で済みます
しかし短期間の更新より
長期で入る方が割引があるので
短期間での火災保険の加入は
長期的に見れば割高になります
まとめ
以上が主にかかってくる諸費用です
・必ず支払わなくてはならない費用
・調整が可能な費用（結果的には支払う）
・やり方次第で払わなくても良い費用
諸費用は大体販売価格の9〜10%と
お伝えしましたが
やり方や調整次第では
5%以下にすることも可能となっております
現金が足りなければ銀行から借りる
という方法もありますが…
金利が発生する以上は準備できる
お金は準備した方が良いとは思います
皆様の参考になられば幸いです！
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第47話 失敗しない家を購入する探し方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
家をこれから探そうとしてる方
もしくは探してる方に向けて
失敗しない良い家の探し方
このことについて記事を書きます
失敗しない家を購入する探し方
それは
「探す前に準備をする」
「欠点を見つける知識を持つ」
この2点につきます
家を探すのにまず皆様は何をしますか？
・とりあえず住みたい条件リストアップし
ネットで見てみる
・とりあえず不動産相談行く
・とりあえずいくらの物件を住宅ローンで
借りれるか調べる
こんな感じでしょうか？
別に何も悪くはないのですが
不動産って残念なことに
良い立地・良い家であればあるほど
販売価格が高いのです
私の経験上では全ての希望を
叶えようとしたら安くても
6,000〜7,000万円くらいでしょうか
これが東京都心なら億単位
地方であれば当然安くなります
目安として6,000〜7,000万円の家を
購入するには…
年収で700万円〜800万円くらい
月々の支払いは16〜18万円くらい
（銀行の金利により変動あり）
さあー如何でしょうか？
「ぜんっぜん余裕〜」という方は
この後に解説させて頂く
最初の項目は飛ばして次の項目でも
良いかもしれません笑
余裕でない方が多いですよね？？
多いであってくれ笑
理想を挙げてとりあえず探すでは
非常に遠回りの上、自分の適正も知らず
探すのは失敗しやすく非常に危険です！
昔から「家は3回買わないと成功しない」
なんて言葉があり注意ポイントが多く
自ら失敗しないと良い家は見つけられないと
言われています
実際に家の購入に失敗して
住み替えのお客様にも多く会いました
私は不動産屋のくせに不動産を購入するのに
不動産屋も銀行員も信用するな！と
記事で何度か書いています
不動産営業なんて中卒でもなれます
経験が浅い営業マンはタクシーも同然
仲介業者は不動産購入の手続きは
慣れてますが家に対する知識を
持ってる人は多くありません
信じれるのは己の知識のみ！
是非この記事で少しでも覚えて
もらえたら幸いです
探す前に準備をする
さて前置きがかなり長くなりましたが…
家探しの探す前の準備とは
・①どの価格帯の物件を買うか知る
・②購入の内訳を知る
①どの価格帯の物件を買うか知る
最初にお伝えしたように理想を抱き
探そうとしても販売価格は高いです！
自分が、どれくらいの不動産を購入
するか知り探す事が重要です
不動産は無理して購入しても
生活が苦しくなるだけです
分かりやすいのは現在支払いしてる家賃を
目安にするのがポイントです
家を購入するとなると
基本的には住宅ローンを利用
するかと思います
住宅ローンは何千万という借入をしますが
住宅ローンも月々返済していくので
感覚は家賃を支払うのと似ています
今の家賃が生活してて
・負担なら…住宅ローン支払いは下げる
・丁度良いなら…支払いを同じにする
・余裕があるなら…少し上げてみる
このような感じて決めると
実際に住宅ローンの支払いが
始まっても負担がありません
なぜ月々の家賃を目安にするか？
月々の家賃から借入額を計算出来るからです
例
現在、家賃を8万円払ってるとし
生活に余裕があり貯金も多く出来てるから
住宅ローンは+1万円の9万円
支払っても良いかなと思ってるとします
月々の支払い額を決めたら
月々の支払いから住宅ローンの
借入額を計算します
計算方法
家賃÷2,640×100＝借入額
9万円に照らし合わせると
90,000÷2,604×100＝3,409
3,409万円が借入額となります
よって3,409万円前後の価格帯で
家探しを始めるのが適正となります
家賃の部分をご自身の負担のない
金額で入力して確認してみてください
②購入の内訳を知る
①でどの価格帯の物件を買うか知ったので
次に購入の内訳を
知ることが重要です
なぜならば①の例で
3,409万円が適正借入額と
分かりましたが
ネットで載ってる物件情報は
販売価格は物件本体価格であり
他にも費用はかかるためです
購入の内訳ですが基本的に
・土地代金
・建物代金
・諸費用
大きく3つに分かれます
建売住宅・中古住宅・マンションは
土地建物代金込みですが
不動産の考え方は
土地代金・建物代金と
分かれております
①で知った適正借入額を
どう振り分けるかで
家の探し方も変わってきます
特に見落としがちなのが諸費用
諸費用
諸費用とは家を購入する
手続き上かかってくる費用です
こちらを
・ご自身で支払うか？
・銀行から借りるか？
ご自身で払う場合
諸費用は大体販売価格の9〜10%が目安
①で分かった3409万円程度の
物件を購入しようとした場合
およそ300〜340万円ほどの
諸費用がかかります
貯金があれば3409万円程度の
物件を探せば良いのですが
足りない場合はそうもいきません
貯金が足りない場合
銀行から借りることになります
銀行から借りる場合
①で住宅ローンを月々9万円の支払いに
するには3409万円の借入とお伝えしました
諸費用も借入する以上は
月々の返済がありますので
3409万円から諸費用を借入する額を
引かなくてはいけません
諸費用は販売価格の9〜10%ですから
大体3,000万円くらいの物件を
購入するようにすれば
諸費用込みで3409万円以内に
することが出来ます
内訳を知らないで探すと
物件は気に入って買いたいけど
予算オーバーしてしまい
家を探しをやり直すことになる
もしくは適正価格帯を
オーバーした購入をしてしまう
このような失敗しないよう
・適正の価格帯
・購入の内訳
上記を確認してから
家探しはしましょう
欠点を見つける知識を持つ
家というのは欠点が何もない家も
あれば欠点がある家もあります
欠点を知らずに購入したことにより
大変なことになり困ることもあり
最悪の場合、住み替えるという
余計な費用がかかるケースもあります
欠点の例
・家の欠陥問題
新築の戸建であれば遭遇しないケースですが
中古戸建では良くある問題です
雨漏れ・構造躯体の腐り・傾き
どれも確認方法はありますが
知らないで購入すると
住んでから多額の修理費用が
かかってしまいます
・擁壁の問題
擁壁には建築基準法上
安全な擁壁・危険な擁壁の基準があり
危険な擁壁であれば対策がとられているか？
確認する必要があります
・騒音・臭気問題
少し離れた場所に飛行場・工場があり
住んでから騒音や臭気に気付き
住むのが苦痛となる場合があります
家だけでなく周辺の情報も
調べる必要があります
・近隣問題
近くに住んでる人が変人だった
ことにより近隣トラブルで
嫌がらせに遭い引越することに
なるケースもあります
近隣問題に関しては運の要素も
ありますが一生過ごすつもりの
家を購入するなら購入する前に
近隣に声をかけることも必要です
ご近所になる人となれば
色々教えてくれたりします
このような事は本来は
不動産営業マンがアドバイス
することですが…
知識不足で気づけない人
気づいても伝えない人
完全に信用できるもの
でもありませんので
自分の身は自分で守りましょう
まとめ
・とりあえずで探さない
・自分の購入する適正価格帯を知る
・購入の内訳を知る
・不動産に潜む危険を知る
家探しは知らないで探すと
損をする・失敗をするケースが
多いので準備をしっかりして
探しましょう
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第44話 年収から住宅ローンをいくら借りれるか？分かる方法
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今回は自分の年収から
住宅ローンをいくら借りれるか？
このことを記事にしたいと思います
年収から住宅ローンがいくら借りれるか？
年収から住宅ローンがいくら借りれるか？
その方法は大きく3つパターンがあります
1:銀行側でも使用する計算方法を使う
住宅ローンは総合的判断で借入額を決めますが
どの銀行でも総合的判断の前に
そもそも、「いくらまで借入可能か？」
の計算方法があります
これから家を探す方・現在探されてる方向け
2:ネットで各銀行のシュミレーターを
使用して借入金額を知る
この方法が計算もしない・審査書類出さないと
1番お手軽ではありますが…
何も知識がないでシュミレーションすると
危険かな？と思います
下記で解説する「銀行の計算方法」
を見た上でなら良いと思います
また、近々探す予定はないけど
参考程度にする方向け
3:銀行の事前審査に出す
本気で住宅を購入しようとしてるなら
「いくら借入出来るのだろう？」と
ネットで検索するより銀行の事前審査に
出すことをオススメします
理由に関しては下記に詳細は記載
良い物件があれば購入する方向け
①銀行の計算方法
年収から住宅ローンをいくら借りれるか
分かる方法の1つ目
銀行側が初期相談段階で使用する
計算方法を使う方法
計算方法
年収×返済比率÷12÷4,428×100＝借入可能額
上記が計算方法となりますが
これだけだと意味が全て分からないかと
思いますので項目ごとに解説致します
・年収:ここはご自身の源泉徴収票に記載される
税引前の金額が該当します
・返済比率:年収に対して返済額の割合
住宅ローンに限らず借入の際は
「年収に対して◯◯%までしか借りれませんよ」というのは聞いたことあると思いますが
計算式の返済率が、それになります
各銀行の返済比率の基準は若干の差は
ありますが…
400万円以下の返済比率30%
400万円以上の返済比率35%
上記が設定としては多い印象
銀行により返済比率を40%見てくれたり
逆に25%までしか見ない場合もあります
なので正確な数字を知りたい場合は
銀行に審査時「返済比率は何%ですか？」
と聞くのが確実になります
例
年収500万円・返済比率35%の場合
500万円×35%＝175万円
年間返済上限が175万円ということになります
・12:この数字は12ヶ月という意味で
返済比率で出した年間返済金額を
12で割り月間返済額にします
例
先程の年収500万円・返済比率35%の場合
年間返済上限が175万円を例に
175÷12＝14.5万円
月間返済上限が14.5万円となります
・4,428:この数字は借入年数35年
年利4%で100万円あたりの返済額です
基本的に銀行は将来金利が4%に戻ると考え
通常貸付をする金利とは別に審査時は
審査金利というのを設定してます
各銀行により審査金利も異なり
審査金利が3.3%の銀行や
実行金利の場合もありますが
ここでは4%としております
ちなみに借入年数や金利を変えて
計算したいよ！という方には
ローン電卓の使用をオススメします
電気屋さんやネットで購入可能
もしくはアプリもあるため
手軽にアプリをダウンロードもありです
一通り解説しましたので
おさらいです
年収から住宅ローンの借入額を求める
銀行での計算方法
年収500万円・返済比率35%・35年借入の場合
500万円×35%÷12÷4,428×100＝3,293万円
住宅ローンの借入可能額は3,293万円が
可能と分かります
但しこれは住宅ローン以外にお金を
借りてない場合の計算式になります
車・キャッシングをして他に月々返済を
している場合は月々の返済額も
計算式に入れる必要があります
例
車のローンで月々2万円返済してる場合
（車のローン年間返済額2×12＝24万円）
年間返済額から24万円を引く計算式にします
500万円×35% -24万円÷12÷4,428×100＝2,841万円
住宅ローン借入可能額は2841万円まで減ります
その他の借入ない時と比べ
452万円も違いが出てきます
住宅ローンを借りるなら
他の借入は返済すべき理由がここにあります
また、銀行により借入可能額が変わる
なんて言われる理由は上記で解説しました
・各銀行により返済比率の違い
・各銀行により審査金利の違い
主にこの２つが理由です
特に審査金利は大きな差があり
さきほど解説させて頂いたように
銀行によっては実行金利と言われる
今現在の金利で計算してくれます
良くCMで流れるフラット35などは
この実行金利にあたります
ただ、個人的な意見になりますが
最大借入額を追求するよりも
無理なく返済出来る額を追求し
その返済額で借入可能な金額内で
住宅ローンを組む事をオススメします
住宅は一生の買い物ですが
人生の全てではないと思います
無理に借入したことで生活が苦しく
なっては意味がない…
大体の不動産仲介営業マンは販売価格の高い
物件の方が歩合で貰える金額も
多くなるためフラット35勧めてたり
する傾向にありますので…ご注意下さい
②ネットで各銀行のシュミレーターを利用する
ネットで「住宅ローン シュミレーション」
とでも検索すれば各銀行のサイトから
住宅ローンでいくら借りれるか？
調べることが可能です
・年収から借りれる額の計算
・返済額から借入可能額の計算
・借入条件を入力し返済額の計算
正直、電卓で自分で計算するより
詳しい借入額・返済額が分かります
注意点として
・自分で金利入力しなくてはいけない
・実行金利で計算されてる
など「実際に借りた際の計算」としては
参考になると思いますが「実際の審査に向いているか？」といわれるとそうでもありません
①の考え方を理解した上で参考にしたり
計算することは良いと思います
③銀行の事前審査に出す
この方法が年収から住宅ローンを
いくら借りれるか？1番はっきりとした
回答を貰える方法になります
銀行担当者が直接、上記のような計算に加え
借主の状況を総合的に判断してくれます
メリットとして
・いくら借りれるか分かる
・費用はかからない
・審査に通れば銀行から、この人にお金を
貸しますという証明になり不動産契約の
話がスムーズになる
デメリットとは
・書類集めるのが面倒
・近いうち家の購入する気がないなら
そこまでする意味がない
まとめ
・銀行側も使う計算方法がある
・自分で計算しなくてもシュミレーターを
使えば参考程度には分かる
・はっきりさせたいなら事前審査を出す
以上が年収から住宅ローンをいくら
借りれるか？分かる方法でした
私からこの記事でお伝えしたい事としては
計算方式を使えば年収から住宅ローンを
いくら借りれるか？ということと
あともう1つ
・不動産営業マンは出来るだけ高い物件を買って欲しい
・銀行マンは所詮は金貸屋
返済出来る見込みがある限界まで貸したい
口ではなんと言ってても
心中には、そういった気持ちがあるはず
なので住宅ローンの基本的な考えを
知らないよりは知っておく方が
ご自身のためになります！
少しでも皆様の参考になれば幸いです
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第43話 不動産投資物件・賃貸家賃の販売価格の決め方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は以前お話した
不動産の販売価格の決め方
投資物件編の記事を
書いていこうと思います
不動産投資物件の販売価格の決め方
ズバリ不動産売買物件と同様で
不動産相場を元に販売価格を決めてます
具体的には事業をしようとする地域の
平均利回り・平均家賃を調べ算出します
結局、不動産では会社ごとに
「原価がいくらかかった」だから
「販売価格はこれくらいで売らなきゃ」
なんて考えはまずしないです
なぜならば
不動産相場からズレれば売れません
よほど物件としての魅力があれば
付加価値として価格はあげれますが…
その時は原価で費用が膨れてます
「相場より高く売れる可能性がある」
程度では売れなかった時に
利益が下がり赤字の可能性も出るため
そんなリスクのあることはしないです
ゆえに基本的には不動産相場から
ズレない程度に販売価格は決まります
具体的な投資物件の販売価格の決め方
まず我々、売主不動産は
投資物件が出来そうな土地を見つけたら
その土地に「何m2の部屋が何世帯の
建物が建築出来るか？」を計算します
計算した結果を元に
建物を建築する地域の
・投資物件の成約事例
・投資物件の現在の販売状況
これらを調査します
調査内容
・同じ規模の投資物件が利回り何%で成約してるか？
・販売中の物件であれば何室が契約or入居済なのか？
・賃料設定はいくらなのか？
これらを調査して
平均利回り・平均家賃・想定年収を算出し
販売価格を決定します
販売価格の求め方
想定年収÷想定利回り×100＝販売価格
例
・事業計画の建物
10世帯・1室18m2の建物
・事業計画の地域相場
平均利回り:7%
平均家賃:70,000円
だった場合
平均月額は700,000円になり
平均年収8,400,000円なので
8,400,000円÷7%×100＝120,000,000円
販売価格は120,000,000円と想定出来ます
なので販売価格の決め方は
事業しようとする地域の
平均利回り・平均家賃を調査し
計算して決めています
賃貸家賃の決め方
投資物件の販売価格の決め方で
しれーっと話に出てきているのですが
賃貸家賃の決め方も
事業をする地域の賃貸相場を元に決めています
身近に感じる話だと思いますが
皆様も賃貸を借りようとする時に
ある程度、「家賃はいくらにしよう」と
決めていると思います
似たような条件の物件が2件あれば
家賃が安い方にすると思います
その感覚と同じことが売る側にもあるので
事業をしようとする地域の家賃相場を調べ
・同条件であれば同じ家賃
・事業する物件の条件良ければ家賃を上げる
・事業する物件の条件悪ければ家賃を下げる
など調整して家賃を決めています
賃貸を探す時に少しでも家賃の安い
物件を探すことはあると思います
しかし貸す側も周辺家賃を調査して
決めています
そのため同じような条件では
家賃は変わりません
部屋の条件を同じに家賃を少しでも
安くしたい場合は
・人気がないエリアを選ぶ
・駅から遠いエリアを選ぶ
これらを選ぶと良いです
周辺家賃を元に賃貸を決めてるので
人気のある駅の数駅となりの駅や
駅から離れた賃貸は家賃が平均より
安くなります
投資物件は利益が大きい
投資家さん達は儲かってると思いますが
売る側も投資物件は賃貸や売買と比べ
1棟あたりの利益はけっこうあります
ここだけの話、少なくても1,000万
通常であれば数千万円単位です
なぜそんなに利益が出るか？
基準となる利回りが低いからです
面白いもので投資物件の場合
現在の取引相場の利回りが
原価に対して低いため利益が出る
しかし投資家さん達は購入してくれます
個人的に値段はもっと交渉してきて
良いのにな〜なんて感じてます
ただ難しいもので
現在の相場がある以上
相場より低い値段を投資家さんが
交渉しても売主は断る
そして誰か他の投資家さんが購入する
相場はズレない
売主は儲かる
そんなスパイラルが出来てるから
変わらないのでしょうね
どんなに利益が高くても会社は潤うけど
わたしみたいな売ってる側は
販売価格に対してor仲介手数料に対して
◯◯%の報酬という仕組みなので
投資家さん達には
もっと幸せになってもらえたら
いいなーと感じてます
利益がいくらなら事業をするか
売買物件同様に会社によって
基準は異なると思いますが
・利益率15%以上
・利益額なら最低1,000万円以上
上記ぐらいは利益出さないと割に合わない
細かく言えば物件の規模により変わる
部屋数の多い物件以降販売価格も
高い物件となるのですが
販売価格が高い物件は売れない時の
販売価格見直し額も売買物件より
大きく下げます
販売価格の決め方で投資物件は
利回りが基準となるとお話しましたが
販売価格を下げる時も利回りが基準となります
利回り8%で販売してた物件が売れないなら
利回り7.5%にするという感じです
そうなると100〜200万円という額
ではなく500万円くらい下げ幅があります
販売価格見直しのリスクを考え
規模の大きい物件ほど利益は多くみるため
計画段階で2,000〜3,000万円の利益確保が
出来なければ事業しない現場もあります
まとめ
・販売価格は不動産相場から決まる
・平均利回り・平均家賃から算出する
・計算方法は想定年収÷平均利回り×100
・賃貸家賃は周辺家賃を調査し決めている
・不動産投資物件は利益が大きい
以上が投資物件の販売価格と賃貸家賃
の決め方でした
投資物件に興味がある方や不動産投資をしている方・これから賃貸を探す方にとって参考になれば幸いです
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第37話 不動産の販売価格・賃料の決まり方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
不動産の販売価格・賃料の決まり方について
お話ししたいと思います
皆様は賃貸・売買・投資の
賃料がどうやって決まってるか？
販売価格がどうやって決まってるか？
ご存知でしょうか
「原価があって、そこに利益を乗せて
販売価格決めてるんでしょ？」
とか思ってますか〜
まあー間違いではないのですが
その前に不動産業界には相場というのがあり
相場からズレていないか？
ここが前提としてあります
今回は私が不動産業の売主業者という
立場からどのように金額が決まってるか
記事にしたいと思います。
不動産の販売価格・賃料の
決め方を知ってることで
賃貸を契約しようとする
家を購入しようとする
投資物件を購入しようとする
そんな時に探す段階から
参考になると思いますので
読んでおいて損はないです笑
不動産売買物件の販売価格の決め方
結論から言ってしまえば
不動産売買の販売価格は不動産相場で決まる
ということです
売り出そうとする物件の地域で
・過去に販売し成約された販売価格
・現在販売中の物件の販売価格
これらを調べ比較し販売価格を決めています
マイホームをそろそろ購入しようと考え
物件をインターネットで検索してると
安ければ1,000万円以下
高ければ1億超え
と色々あると思います
なんでこんなにも差が出るのか？
それは不動産相場というのが
大きく関わってきています
事業を始める時の考え方
事業をしようと考え販売価格を決める場合
・事業をしようとする土地＋建物の原価
・事業をしようとする地域の取引相場
・利益はいくらになるか
大きく分けると3つを気にしています
・土地＋建物の原価がいくらか？
不動産業者は事業しようとする土地が
あった場合に土地を購入し建物を建てた
場合原価がいくらになるか考えます
例
土地:1,000万円
建物:1,500万円
合計:2500万円
このような場合に原価は
2,500万円となります。
※本当は諸経費として
・登記費用
・設計費用
・外構費用
・地盤調査費用
・性能保証
など細かくありますが今回の記事は
決め方なので割愛します
とりあえず市場に出ている戸建には
必ず原価という考えがあるということ
だけ認識しましょう！
中古戸建の場合は少し考えが違い
既に建物が建っている物件の購入費用に
リフォームをして再販売をする
という考えになります
購入した金額＋リフォーム費用の
トータルした金額が原価となります
どちらであろうと原価という考えが
まず存在してます
ちなみに中古戸建で売主が一般人の場合は
少し考え方が変わりますので
別記事でお話出来ればと思います
事業をしようとする地域の取引相場調べる
原価が分かったところで次に不動産業者は
事業をする以上は利益を出す必要があります
「販売価格をいくらにすれば利益が出るか？」と考えるのではなく
「不動産相場がいくらだから販売価格はこれくらいなので利益がいくらになる」
という考え方をします
ここで出てくる不動産相場が
販売価格を決める上で1番重要なポイントです
不動産業者は
・現在、市場に出てる物件の情報
・過去に市場に出ていた物件の成約価格
全てではないですが大体の情報は
調べることが出来ます
事業をしようとする地域の
過去の成約価格・現在の販売状況を調べ
平均相場を把握して販売価格は
これくらいであろうと想定します
事業をしようとする地域の平均相場が
仮に3,500万円ならば
販売価格も3,500万円くらいには
なるだろうと想定します
先程の原価と平均相場から利益を算出
販売価格3,500万円-原価2,500万円
＝利益1,000万円
「利益は1,000万円は出るな！」
よし事業化しようとなります
ということで販売価格を決める時は
事業をしようとする地域の
・成約事例
・販売状況
これらを調査して決定してます
不動産の販売価格がピンキリな理由は
この不動産相場が高いエリア・低いエリアと
存在するため差があります
具体的に言えば販売価格が高いほど
土地の資産価値が高いです
なぜならば建物価格はよほど凝らなければ
極端な差は出ないためです
利益がいくらなら事業をするか？
これは正直会社によって異なりますが
・利益率20〜30%
原価が2500万円ならば
1棟あたり500〜750万円くらい
最低でも上記くらいの利益は
販売開始前に想定しております
「利益けっこうあるなー」と
感じますでしょうか？
でも、これは仕方ないことなのです
販売価格の決め方で説明した通り
決め方が過去の成約事例と現在の
販売状況から想定していますが…
必ずしも想定していた通り売れるわけではなく
販売状況が芳しくなければ値下げして
早く売り切らなければ！と考えます
不動産の値下げは
数万円の値下げでは済まなく
大体100万円単位での値下げになります
500万円みていた利益も
販売状況が悪ければ
400万円→300万円となっていきます
1棟の事業をするのに
数千万円以上のお金を動かし
多くの人が動いています
そして土地を購入してから建物完成して
お引渡をするまで早くても
9ヶ月くらい期間がかかります
長ければ1年単位です
会社としては1年かけて
利益100万円出たね！では
赤字も同然なので
利益率は20〜30%は見ております
販売価格の内訳の見分け方
せっかくなので参考までにざっくりとした
販売価格の内訳を想定出来る
考え方をお伝えします
・建物価格のざっくり想定をする
新築戸建の建築費用はざっくり
坪50〜60万円くらいで見ておけばOK
・内見した際に安っぽいな〜と感じたら
建築費は坪50万円くらい
30坪程度の住宅であれば
建築費用は1,500万円くらいと想定できる
・内見した際おしゃれ・高級感あると感じたら
建築費ら坪56〜60万円くらい
30坪程度の住宅であれば
建築費用は1,700〜1,800万円くらいと
想定が出来る
具体的に言えば
・玄関ドア
・室内ドア
・窓
・フローリング
などの建築材料の質の差
あとは吹抜や屋上の開放感
外壁材の厚みやアクセントの違い
こういった具体的な差は
内見した時に感覚で良い家・地味な家と
肌で感じるものです
仮に
3,000万円の新築戸建が販売されてた場合
安っぽい家と感じたら
建物価格1,500万円 -販売価格3,000万円
＝土地の価値1,500万円
という内訳が想定出来ます
厳密に言えば利益が乗っかっていたり
諸経費が乗っていたりするので
違うのですが笑
不動産の販売価格というのは
帳尻合わせした矛盾が生じてます
この話まですると記事の目的から
外れてしまいますので
今回の記事では建物価格の
ざっくり想定の考え方はこうなんだ
と思ってもらえば幸いです
ちなみに中古戸建の建物価格の想定は
新築とは違うため、こちらも
またの機会にお話出来たらと思います
まとめ
・販売価格は不動産相場で決まる
・販売してる物件には原価・利益が計上される
・不動産売買の利益は20〜30%みてる
・建物価格は大体1,500〜1,800万円
あれ？賃貸と投資の金額の決め方は？
と思われますよね…
思ったり売買だけでボリューム
いってしまったので賃貸・投資の
販売価格・賃料の決め方は
次回の不動産記事で書きますので
勘弁してください💦
少しでも不動産を探されてる方の
参考になれば幸いです
何かご質問がある方は
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第36話 賃貸を探す際の注意点
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は賃貸を借りる際の
選び方・注意するポイント
について記事にしたいと思います
不動産賃貸で気にするべきポイント
設備
・エアコン
古すぎると電気代かさむことになるため
注意が必要
・扉・窓の開閉状況や
築年数が古い建物ほど
扉や窓が閉まりにくくなっており
音漏れ・すきま風が入るなど
毎日過ごす部屋としては最悪です
扉が閉まりにくいケースはひどい場合
鍵がかかりにくいなどもあります
・シャワーの水圧
建物によりシャワーの水圧が弱いというのも
わりとあるケース
疲れをとりたいのにストレスでしかないです
・ガスの種類
プロパンガスではなく都市ガスの賃貸
選ぶようにしましょう
プロパンガスは都市ガスより金額が高く
冬場やお風呂が好きな人は
請求額見てびっくりすることになります
湿気
湿気が多い環境だと
服や家具がカビてしまう被害にあうため
チェックしておかないと苦労します
確認方法としては
窓枠の横や木材にカビや変色ないか？
窓枠の横が不自然に補修されてないか？
など確認することで湿気が多い
部屋なのか見分けることが可能です
防音性
お隣や上下階が異常にうるさいこともあります
こればかりは運の要素が大きいですが…
少しでも防ぐためには防音性の高い
部屋を選ぶことでストレス改善になります
防音性のチェック方法
・壁を叩いて音の確認
高くて軽い音がすれば仕切り壁が薄い
・建物構造のチェック
RC造（鉄筋コンクリート）
SRC造（鉄骨コンクリート）
上記は建物がコンクリートで建築
されてるため音を通しにくく防音性が高い
木造
軽量鉄骨造
鉄骨造
上記の場合は通気性が良く
音を通しやすいです
可能であればRC造・SRC造の部屋を
選ぶと良いですが家賃は高い傾向にあります
・隣との仕切り壁の厚みを不動産屋に聞く
一般的には18mm以上であれば
防音性に期待できるとされてるので
聞いてみるのも良いと思います
窓を開けてみる
開けたら向かいの家の窓がある
なんて場合は音が通りやすくなるのと
視線が気になってしまい気軽に
窓を開けて空気の入れ替えもしにくい
また目の前に街灯がないかも
チェックポイントです
街灯があると夜に明かりで虫が
集まってきて部屋に侵入されやすくなります
ベランダの状況確認
ベランダが綺麗であれば良いのですが
フンなどの汚れがあった場合
鳥が定期的に通過してる可能性があります
周辺環境
・騒音の確認
部屋探しにおいては
住みやすいか？通勤・通学しやすいか？
施設が充実してるかを重要視して
お探しになると思いますが…
周辺の騒音になりそうな場所の確認も
重要となってきます
工場・学校などが近くにあれば
日中に家でゆっくり過ごしてると
音がうるさくてストレスになりやすく
大通りに面してる・駅から近い部屋は
生活環境としては優秀ですが
同時に夜間でも人通りが多く
夜なのに騒音に悩まされるなんてことも
あるため気にしておく良いです
・緑が多い場所ではないか？
これは虫嫌い限定ですが
部屋の近くに森がある・木が多いという
場所は間違いなく虫も多いです
夏場であればセミと高確率で遭遇
害虫などの出会いも高くなります
虫嫌いは緑の少ない場所を選びましょう
同時にゴミ屋敷がないかもチェック
ゴミ屋敷も当然、虫を呼ぶため
被害に遭う可能性があります
玄関扉のサイズ
引越の際に現在の家具はもちろん
新居だから新しい家具にしようした際
玄関扉のサイズが狭くて入らない！
扉が90度以上開かない！
余計な突起物がある！と
こういうケースで搬入出来なくて
家具が限定されてしまうことがあります
築年数
一見リフォームして見た目を綺麗にしてる
物件は数多く存在しますが…
リフォームはかなり費用がかかるもの
見た目だけ重視したリフォームなだけ
窓がちゃんと閉まらなくて音漏れがすごい
お隣や上下階の騒音が響くなど
年数が経ってる建物は劣化していて
実際はかなり住みにくいケースもあります
見た目が綺麗でも築年数が経ってれば
中身はかなり傷んでいますから
見た目に騙されないよう注意しましょう
賃料設定
・家賃が相場通りか？
これは余裕があればでも良いと思いますが
不動産には賃料相場というものがあります
オーナー側は賃料設定する際に
周りのライバル物件と比べて
家賃を高くすれば入居率が下がるため
通常であれば周りのライバルと比べて家賃は
妥当か調査します
調査するポイント
・部屋の広さ
・築年数
・設備の充実差
・日当たりや周辺環境
・駅までの距離
これらを比べライバル家賃より
家賃高くするか・低くするか・同じにするか
決めています
普通は賃料設定というのは適切な設定ですが
たまに周辺相場より高く賃料設定してる
物件があります
特に新築賃貸に見られる傾向があります
気に入った物件があれば
同じ駅の気に入った物件と条件が近い物件の
家賃を比べて高くないか確認
してみることをオススメします
割高のようなら条件が良くても
損はしてるのであまりオススメでは
ありません。
まとめ
・エアコンは古いと電気代がかさむ
・扉や窓がちゃんと閉まるか？
・水の水圧をチェックする
・防音性能の確認
・窓を開けたら街灯と向かいに窓がないか確認
・周辺の騒音設備・木が多くないか確認
・玄関扉の幅の確認
・古すぎる建物は住みにくい
・家賃は適正でない場合がある
部屋探しは
・部屋の広さ
・設備充実してるか
・駅からのアクセスが良いか
・周辺施設が便利かどうか
・部屋は綺麗かどうか
大きい部分を気にしてOKなら
満足してしまいがちですが
今回記事にしてるチェックポイントを
疎かにするといざ住んでみたら
ストレス多くて早く引っ越したい！
なんてことが起きたりしますので
全ての条件をクリアしようとすれば
家賃が高くなって予算に合わない
場合が多いと思います
しかし知って契約するのと知らないで契約
するのでは気持ちが違うものなので
部屋探しをする時は細かい部分も
チェックするよう気をつけましょう
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第30話 不動産仲介手数料の考え方・計算方法
皆様こんにちは
外を歩いていたらカラスが
8匹群れている姿を見て
ハイキューを思い出しカラスに好印象を
持ってしまった笑
不動産情報室室長の
タカヒロです
今日はですね
仲介手数料を無料にする方法を
記事にはしましたが
そもそも仲介手数料とは？
仲介手数料の計算ってどうするの？
という部分を記事にしていきたいと
思います
不動産仲介手数料の考え方・計算方法
不動産仲介手数料とは？
仲介手数料を無料にする方法でも
説明をしれーっとしてはいますが…
不動産仲介手数料とは
不動産購入するor借りる者
不動産売却するor貸す者
両者の間に入り不動産契約の仲介（手伝い）
をする不動産屋に対して支払う報酬のこと
そんなの払いたくないから当人同士でやる！
としたいところですが…
住宅を購入もしくは貸すor借りる場合に
色々と手続きがあります
・不動産契約
・重要事項の説明
・書類作成
・住宅ローンの手続き
・火災保険の手続き
・保証会社の手続きetc
こんなことを一般人が出来るわけない
また重要事項説明と不動産契約書の交付は
宅地建物取引士の免許が必要
俗にいう宅建試験ですね
この事から不動産を購入or売却or賃貸する際
何も知らずに取引すると発生する
のが不動産仲介手数料
避ける方法は下記参照
第23話 不動産の仲介手数料の払わない方法 - 筋トレ・アニメ初心者に伝えたいブログ〜不動産情報室〜
不動産仲介手数料の計算方法
不動産を借りる場合
宅建業法上では原則として
賃料の0.55ヵ月の支払いとされてる
家賃5万円の部屋を借りる場合
5万円×0.55＝27,500円が仲介手数料となる
だが不動産業界では、この原則通りではなく
宅建業法上の例外を自然と利用してる
宅建業法上の例外として
借りる者の同意があれば賃料の1.1ヵ月分の
支払いを請求出来るというもの
この例外が一般的となっており
家賃5万円の部屋を借りる場合
5万円×1.1＝55,000円の仲介手数料となる
これは借りる側が同意しなければ
適応しない宅建業法上の例外なので
同意する必要はないと認識しておきましょう
不動産を購入する場合
不動産購入の場合は正式な計算は
少し細かくなっており覚えるの面倒です
速算法があるため、こちらを覚えましょう
不動産購入仲介手数料の速算法
物件価格×3%+6万円
3000万円の物件を購入する場合
3000万円×3%+6万円＝96万円
これらが不動産仲介手数料の
計算方法となります
計算方法はあくまで請求出来る上限金額
賃貸も売買も上記で説明した
計算方法というのは不動産屋が
購入or売却者に請求出来る最大上限金額
ということを覚えて頂きたいです。
買う側・借りる側は必ずしも
上記計算方法で説明した額を
払う必要はないというのが重要です！
私は不動産業をしていて
当たり前のように仲介手数料を払う人を
多く見てきていますが…
1円も仲介手数料を払わず
住宅購入をしている人・住宅を借りている人も
そこそこ見てきています！
払わないで済むなら払いたくないですよね
・不動産仲介手数料の考え方
・不動産仲介手数料の計算方法
・不動産仲介手数料の無料にする方法
知っていれば払わなくて済んでいたケースが
知らなくて当たり前に支払うケースは
多く存在してます
払う必要がないなら払わないで
他の使い道をして幸せな暮らしを
皆様にしてもらえたら嬉しいです！
私自身、不動産屋になってから
仲介手数料なんて払った事ないです笑
・賃貸であれば数万〜数十万円
・売買であれば数百万円
どちらであろうと大金ですよね
不動産は賢く購入or借りましょう！
まとめ
・仲介手数料とは契約のお手伝いをする
不動産屋に払う報酬
・賃貸の仲介手数料計算は賃貸の0.5ヵ月
・売買の仲介手数料計算は
売買価格×3%+6万円
・仲介手数料の計算とは上限を算出する計算であり必ずしも払う必要なんてない
皆様、如何でしたでしょうか？
不動産仲介手数料の考え方・計算方法を
理解した上で…
そんなもんは払わん！精神でいきましょう笑
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第29話 不動産購入の仲介手数料を払わない方法
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです。
先日、仲介手数料を払わない方法の
記事を書きましたが
賃貸メインの内容でしたので
今回は不動産を購入する場合の
仲介手数料を払わない方法を
記事にしていきたいと思います
不動産購入で仲介手数料を払わない方法
仲介手数料不要の不動産から購入する
賃貸の時と一緒やん！って思いましたか？
そうなんです基本は一緒です笑
賃貸と違って注意したいところは
不動産購入の仲介手数料不要業者は
仲介手数料最大無料と
記載しているところに違いがあります。
不動産購入の場合
買主の仲介をする不動産屋が
売主（買いたい物件の所有者）から仲介手数料をもらえるのは売主が不動産屋の時のみ…とは言い切れないのですが
基本的にはそういう認識で大丈夫です
なぜならば
個人の売主からは仲介手数料を
ほぼ取れないためです。
もし買主が個人の売主の住宅が欲しかった場合
買主の仲介をする不動産屋は
売主からは仲介手数料を取れない
そういうケースは当然あるため
最大無料という言葉を使います
その時に買主からも仲介手数料を取れないでは
ただのボランティアになってしまいます…
それではビジネスとして成立しないため
仲介手数料最大無料や
仲介手数料半額などの営業スタイルを
不動産売買の不動産屋さんはとってます
なぜ個人の売主からは仲介手数料を取れないのか？という質問が出そうですよね笑
この説明をすると細かくて
分かりにくい話なので記事の後半で
説明させて頂きます。
重要なことは不動産購入の場合
不動産屋に仲介手数料無料で依頼する場合
売主が不動産屋である物件を選ぶ必要がある
個人の売主から買う時は
仲介手数料が発生すると認識すること
こういう不動産屋は沢山あるので参考に！
売主が不動産屋の物件とは？
・新築戸建
・新築マンション
・中古戸建で販売価格が税込or税別と表記されている物件
売主が個人の物件とは？
・中古戸建で販売価格が非課税の物件
・不動産業者が販売をする場合は
消費税が発生する
・個人の場合は消費税が発生しない
上記のポイントで売主が不動産屋なのか
個人なのか見分けることが可能です
仲介手数料無料物件を探す時の注意点
注意して頂きたいのは賃貸と違い売買は
ご自身の資産となる何千万単位の
高価な買い物です
仲介手数料も数百万単位の金額ですが
目先の金額に注視するあまり
購入したのは良いけど、「こんなこと聞いてない！」というトラブルに合う方も
少なくないですし私も見てきてます
購入費用を安く出来るに越したことは
ないと思いますので賢い買い物をしながらも
物件としての気にするべきポイントは
見逃さないようにしましょう！
物件としての気をつけるポイントって
どこやねん！と思った方笑
今後記事にしていきますので
楽しみにお待ち下さい！
個人の売主から仲介手数料を取れない理由
厳密に言えば取れないわけではないですが
ほぼ取れない理由
家を売るには準備することが沢山ある
・物件価格を決める
・全国の不動産屋に販売を依頼する
販売図面の作成・不動産専門サイトの登録
・契約書・重要事項説明書作成のための
物件調査
・買主が住宅ローン審査する際に必要な
住宅の公的書面
ざっと上げるだけでこれだけ出てきます
これを個人が出来るわけなく
個人の住宅を売却する活動には
必ずどこかの不動産屋が
販売の手伝いをする契約をしてます
売主は無事契約が済み自宅を売却出来た時
販売の手伝いをする契約をした不動産屋に
仲介手数料を支払う契約をしてるため
買主を連れてきた不動産屋には
売主からは仲介手数料はもらえません
ここが個人の売主からは仲介手数料を
取れない理由になります。
買主の仲介をする不動産屋が
売主からも仲介手数料を貰えるケース
それは買主が欲しい物件を
買主の仲介業者が住宅売却の手伝いをする
契約をしていた場合のみです。
住まい探しをお願いした不動産屋が
購入先住宅である売主から
売却を手伝う契約をしてるケースは
狙ってやらない限り、そうそうないです
狙うのは簡単ですが、狙った住宅を
気にいるかは別の話ですし
仲介手数料のためだけに狙うのは
オススメ出来ない方法です
また個人の売主から購入する住宅には
不動産屋が売主の物件とは違い
保証が付いていないので
雨漏れ・シロアリ被害・構造躯体の瑕疵など
リスクも多くなります
逆に売主が不動産屋の場合は
販売をするノウハウは持ってますから
準備が整い次第、不動産専門サイトに
全国公開します
わざわざ特定の不動産屋に販売活動を
依頼する必要がありませんから
「購入希望者連れてきて無事契約出来たら
仲介手数料払うよ」という仕組みです
売主が不動産屋から購入するメリット
・仲介手数料を削減できる
・雨漏れ・シロアリ被害・構造躯体の瑕疵の
保証が付いてる住宅を購入出来る
購入した後のリスクを減らせるメリットからも
住宅購入には売主が不動産屋である物件を
購入することをオススメします
まとめ
・仲介手数料不要の不動産屋から購入する
・不動産購入の場合、仲介手数料は必ずしも無料に出来る物件ばかりではない
・購入する物件は売主が不動産屋の物件を購入すると良い
・売主が個人の物件は仲介手数料をほぼ無料では購入出来ない
・売主が個人の場合は住宅瑕疵のリスクもある
・売主が不動産屋の場合は住宅保証がついている
以上が不動産購入の場合で仲介手数料を無料に
する方法でした
ご参考になれば幸いです
・不動産のことで記事にして欲しいこと
・今回の記事で質問がしたい
・不動産のことで相談がしたい
など気になる事がございましたら
お気軽にコメント・お問い合わせに
メッセージ頂ければお答えします。
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第23話 不動産の仲介手数料の払わない方法
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです。
今日はついに不動産ジャンルの
記事を書いていこうと思います。
何から書こうか考えた末
やっぱり1番気になりやすいのは
仲介手数料の事かな？と思って
仲介手数料の払わない方法に
ついて書いていこうと思います。
不動産屋に仲介手数料を払わない方法
はじめに
賃貸と売買or投資で仲介手数料の考え方には
少し違いがあります。
この記事内では基本的に賃貸目線で
話を進めたいと思いますが
売買・投資の事も補足をしながら
記事は書きますので
参考にはなるかと思います。
そして仲介手数料の話は意外と
複雑なので数記事に分けて
公開しようと思ってます
最終的にはまとめますので
お付き合い下さい😄
今日の記事は1番気になる
「仲介手数料を払わない方法」と
「払わない契約をする時の注意点」を
お送りしたいと思います。
仲介手数料を払わない方法は簡単
仲介手数料を払わない方法は
いくつかありますが1番簡単な方法は
・最終的に仲介手数料不要業者を選ぶこと
大抵の不動産業者は仲介手数料をとります
なぜならば仲介手数料が会社で唯一の
利益となるからです。
そのため仲介手数料要らないよ
なんて不動産業者は少ないです。
ですがネットで「仲介手数料不要 不動産」
や「仲介手数料 払わない方法」と調べると
仲介手数料不要の不動産が出てきます
※その理由については別記事にて
仲介手数料払わない契約をする流れ
①仲介手数料不要の不動産屋を
ネット検索してリストアップ
②案内もしてくれる不動産屋であるなら
その不動産にお願いして住みたい物件を
契約する（これが1番楽ですね）
③案内してくれる不動産屋でなければ
まずは自分でSUUMO等を調べ
気になる物件を調べる
④SUUMO等で気になる物件があったら
そのままSUUMO等で情報掲載してる
不動産屋に内見依頼をする
⑤内見してみて気に入らなければ
④の作業を繰り返すか
案内してくれた不動産屋に住みたい
物件条件を伝え探してもらう
⑥無事欲しい物件が見つかったら
案内してくれた不動産屋には
「他の物件を紹介してくれた不動産屋のとこで契約したと言ってフェードアウトする」
⑦仲介手数料不要の不動産屋に
自分が住みたい物件の情報を伝える
⑧仲介手数料不要の物件を契約成立させる！
以上が1番簡単な方法です。
そんなの営業の方に悪いと思いましたか？
そう思って頂けたら同じ不動産屋としては
とても嬉しく良いお客様です！
ですが…そんなこと気にする必要ないですよ
不動産屋は大抵早く契約するために
・都合の悪いことは説明しない（業法違反にならない程度に）
・営業担当者もお客様目線で話してる風に
接客しますが基本的には悪い情報は
与えなく契約出来るなら与えない
100%お客様のためにとは動いていないです
（全ての不動産屋がそうとは限りませんが）
その片鱗が本記事の下記で記載してます。
結局、お互いにその場限りの付き合いで
あることが多いですから気にする方が
損をします。
それでも、そんなことはしたくない！
という方は↓のことだけでも
覚えておくと良いと思います。
その他の仲介手数料を払わない方法
・仲介手数料不要の物件を選ぶ
人気がない物件は、いつまでも空室状態で
賃料確保が出来ないのため仲介手数料を
貸主側が負担するということがあります
ただ物件としては少数なのと
人気がない・入居がいつまでも決まらない
ということは、それなりに悪い条件・環境なので住みたいと思うか微妙なとこです
売買のケースで仲介手数料不要の物件は
新築戸建or中古戸建（売主が業者の場合）
のみです。
なぜそうなのか？はこの↓
・売主・オーナーと直接契約する
仲介手数料とは
貸主と借主or売主と買主との不動産契約を
間に入って契約を手伝う不動産屋に
支払う費用です。
売主or貸主（オーナー）と直接契約する際は
発生しない費用となります。
ですが、売主や貸主が直接販売してる
物件自体が多くないので
探す方が大変で…気に入った物件が
たまたま直接契約出来る物件なら
ラッキーレベルの話です
先程の売買で仲介手数料無料物件は
新築戸建or中古戸建（売主が業者）
の理由がここにあります。
・管理会社と契約する方法
住みたい物件の管理をしてる不動産屋と
契約すれば仲介手数料を払わなくて済む
可能性があります
管理会社というのは仲介手数料で利益確保
してるだけじゃなく、オーナーの物件を
管理することにより管理費用を得て
利益確保してるため、自分の会社が管理してる
物件の空室がなくなるなら上手いこと
要望を聞いてくれる可能性はありますが…
不動産屋の目線で話すと
仲介手数料を払わないために管理会社を
見つけて問い合わせてくるお客さんというのは
「めんどくさい人かも」と
警戒してくるケースもあります。
このように、その他の仲介手数料を
払わない方法とは、どれも探す方が
面倒な方法で費用対効果を考えると
オススメはしません。
結果として仲介手数料を払わないベストな方法
・ネットで仲介手数料不要の不動産屋にて
賃貸契約・売買契約をする
・仲介手数料不要の不動産屋が物件も探して
案内もしてくれるなら良し
・契約したい物件は自分で探して下さいという不動産屋さんなら自ら住みたい物件は探しましょう！
不動産屋にとって仲介手数料は利益！
それを払わないというなら
借主・買主側もそれなりに苦労して下さいね
というのが不動産屋の意見です
仲介手数料無料になる際の注意点
さきほど説明した通り仲介手数料は
不動産屋の利益になるものです。
仲介手数料をとらないということは
契約相手に対してボランティアみたいなもの
極力、時間は使いたくないのが心情です。
仲介手数料を払わないリスク
・案内はしてくれない
契約に必要な書類作成や段取りはするから
住みたい物件は自分で調べて持ってきて
ということです
・担当者の仕事が雑になる可能性がある
仲介手数料払わないのだから
最低限の対応でいいやという態度になる
・別の費用で巧妙に請求
不動産契約をする際には
仲介手数料以外にも費用がかかります
その事を初期費用or諸費用と呼びます
初期費用には
・必ずかかる費用と必ずかかるわけではない費用があります
初期費用の見積もり上
仲介手数料はかかってないことになってるが
・別の名目で費用請求してるケース
・本来かかる費用に上乗せしてるケース
このように姑息なことをする
不動産業者もいます。
初期費用は必ず確認して
・相場とズレていないか？
・よく分からない費用取られてないか？
確認する必要があります。
※仲介手数料も取るし、他の費用も
相場より高いor払わなくて良い費用請求
する業者もいるので初期費用は
仲介手数料払う払わない関係なく
気にかけた方が良いポイントです。
そもそも1ヶ月分払う必要はない
不動産業では宅建業法という業法があります
宅建業法では仲介手数料は
貸主と借主の双方から
賃料の0.5ヶ月の報酬を受け取ることが
出来るとされています
このルールを破れば業法違反となり
不動産屋は罰則されます
では何故、皆様は1ヶ月分の仲介手数料を
当たり前のように請求されるのか？
宅建業法には、こうも記載されてます
支払う側の同意を得れば仲介手数料は
賃料の1ヶ月分は請求しても良い
但し仲介手数料を請求出来る報酬額は
貸主・借主合わせて最大1ヶ月分とする
この業法があるため不動産屋は
借りる側から仲介手数料を1ヶ月分
請求しているのです
では何故、貸す側からではなく
借りる側から1ヶ月分の仲介手数料を請求するか？
貸主からは別報酬を請求してるから
貸主であるオーナー側からは仲介手数料という
名目ではなく、広告宣伝費として
賃料の1ヶ月分の報酬を貰ってます
貸す側も自分の所有する建物に空室が
あれば利益を確保出来ない為
賃料の1ヶ月分の報酬を払うのは
当たり前の習慣があり
その名目が仲介手数料でも広告宣伝費でも
どちらでも良い話
逆に住まいを探す借主からは広告宣伝費や
調査費用などの特別な費用を
請求していたら誰もそんな不動産屋には
頼みません
だけど仲介手数料は賃料の1ヶ月分
払うもの…という認識が借りる側にも
あり自然な流れで契約出来る習慣があるため
借りる側からは仲介手数料として
貸す側からは広告宣伝費として
賃料の1ヶ月分の報酬を双方から請求し
１つの契約で賃貸の2ヶ月分報酬を得ています。
これが今の賃貸契約で当たり前のように
おこなわれてる流れですが
最初に記載したように
皆様は本来、賃貸契約する際の仲介手数料は
賃料の0.5ヶ月分だけ支払えば良いのです
そもそも賃貸契約する際に
そんな同意してないと思いましたか？
たしかに不動産屋は
わざわざ「本来仲介手数料は0.5ヶ月分の支払いで良いのですが…お客様に同意してもらえれば1ヶ月分頂けるので同意して下さい」
とは説明しません
あくまで「この物件を契約をするのに仲介手数料は1ヶ月分の○○万円になります」
こういう説明は受けてるかと思います
また皆様もこの説明に同意して
賃料の1ヶ月分である仲介手数料を支払う
書面にサインをしております
一般の方からすれば、不動産屋との契約は
慣れてなく小難しい文言も多いから
そういうものだと流れるままに
契約を進めてしまいますが…
・仲介手数料は原則
借主・貸主の一方から受け取れる額は0.5ヶ月
・仲介手数料の例外規定として
貸主・借主どちらか一方から同意を得れば
1ヶ月分報酬を受け取って良い
この原則は覚えておくと良いと思います。
まとめ
・仲介手数料を払わない方法は仲介手数料無料の不動産屋をネットで探す
・仲介手数料無料物件・オーナーと直接契約・管理会社と直接契約は効率が悪い
・そもそも仲介手数料は1ヶ月分払う必要はない
如何でしたでしょうか？
この記事が次回の住まい探しに役立てて
もらえたら幸いです
次回の不動産ジャンル記事は
今回賃貸がメインになってしまったので
売買の仲介手数料に関する記事を
メインに書きたいと思います。
不動産のことで知りたいことがありましたら
コメント・お問い合わせフォームに
メッセージ頂ければ記事にしたいと思います
また、出来るだけ早く知りたい
場合も個別でメール返信致します
営業する気は全くないので
お気軽にご相談下さい笑
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