第61話 不動産投資用ローンの考え方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
不動産投資ローンの考え方について
記事にしていこうと思いますが
最初に
私の不動産投資でのメインの仕事は
投資物件を作ること
それに付随して売主であるため
仲介手数料がかからないのもあり
販売の仕事もしております
投資物件を買いに来るのは投資家です
自分で住むための購入者と違い
投資家さんは銀行とのパイプがある方が
多く、ローンの手伝いはほぼ書類やり取り
ぶっちゃけ投資ローンに精通などしてません
投資家さんの方が詳しいくらい
なので、この記事は
本当に何も不動産投資ローンを
知らない方向けとなっております
・不動産投資を始めようとする方
・まだ始めようとはしてないけど興味がある方
には意味はあるかなと思います
不動産投資用ローンの考え方
以前、住宅ローンの考え方を
記事にしたことがありますが
不動産投資用ローンは
住宅ローンとは考え方が違います
不動産のためにお金を借りるから
「同じようなもの」と思いがちですが
もはや切り離して良いくらいです
それでは不動産投資用ローンの
基本的なポイントを解説していきます
自己資金がまず必要
不動産投資ローンの場合
銀行により審査の基準は違いますが
基本的に自己資金を物件価格の
「1割〜2割を出すことが融資条件」とする
場合が多いです
例えば1,000万円の投資物件を購入しようとし
不動産投資ローンを借りる場合
「100〜200万円」は自己資金が必要
また自己資金とは別に
・登記費用
・仲介手数料
・火災保険料
・水道加入金
などの諸費用は別途かかります
住宅ローンでは「頭金0円で購入可能」と
記載してる場合がありますし
事実、出来なくはないことですが
不動産投資の場合は自己資金なくして
始めることは難しいと認識して
頂いた方が良いです
年収は低くても関係がない
住宅ローンでは年収に対していくら
借りれるか？
というのが基準となりますが
投資用ローンでは「年収が◯◯◯万円以上」
という融資条件がないため
年収高くないから不動産投資は無理だな…
なんて思うことはありません。
購入する物件の評価が重要
投資用ローンは年収が基準でないならば
何が基準となるのか？
それは
「積算評価」といわれる
物件の価値が融資額に大きく影響します
・積算評価とは
土地・建物の価値をそれぞれ評価し
合算した評価方法
積算価格とも言います
例えば
5,000万円の投資物件を購入したいとした場合
銀行に積算評価してもらった結果
・土地:2,000万円
・建物:1,500万円
合計で3,500万円の価値と銀行が判断した場合
融資金額は3,500万円出しますという
回答になります。
住宅ローンの考え方は貸したお金は
「借りた人から回収する」という考えなので
審査基準として年収が基準になります
投資用ローンの考え方は貸したお金を
借りる人からというより物件の収益から
回収するという考え方なのですが
収益性は絶対ではないので
もしもの場合は物件自体を売って
回収しようという考えのため
「積算評価」というのが基準となります
先程の例だと
5,000万円の物件に対して
3,500万円の融資ですので
「残り1,500万円は自己資金で出してね」
となりますから
不動産投資は前提として「自己資金が必要」
ということになります
その他の審査基準
基本的には上記で記載しました
「積算評価」が審査の基準ですが…
借りる人に「資産」があれば
＋評価として見てくれます
・資産とは
身近な部分ではご自宅でしょうか
購入した家の残債より不動産価値が
高い家を所有されていれば
ご自宅を資産として評価されます
ご自身のでなくても親御さん所有で
親御さんと一緒にローンを組めば
親御さんが持ってる不動産を
評価してくれる方法もあります
こうすることで先程の積算評価の説明で
物件価格より積算評価が低い場合
少し多めに融資してくれることもあります
まとめ
不動産投資用ローンでは
住宅ローンと違い年収ではなく
物件の積算評価を重要視している
融資条件に自己資金を
1割〜2割出すように言われる
資産があれば＋評価をしてくれる
以上が不動産投資用ローンでの
基本的な考え方になります
年収が高くなくても自己資金が
あれば投資用ローンは審査通ります
高額な物件でなくとも
「区分マンション」や「収益性のある戸建」
などから始めてみて利益を5万円程度
まずは目指してみるのが現実的な方法
利益が月に5万円出るだけでも
生活に余裕は出てきますし
5年後・10年後に余裕が出たタイミングで
2棟目を購入し徐々に資産を増やす
というのが始めやすい投資家への道
かと思います
皆様のご参考になれば幸いです
にほんブログ村
ブログ村ランキング参加中です
1ポチ応援してくれると嬉しいです😊
