第62話 不動産投資の利回りとは？

皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです

今日はふと思ったのですが
不動産投資の話をする時に
当たり前のように話してますが…

用語について説明していない
ことに気付きましたので
不動産投資用語について
記事にしたいと思います

不動産投資の利回りとは？

不動産投資をしようとした場合に
必ず出てくる用語「利回り」

投資家さんにとっても我々不動産にとっても
重要なポイントとなっておりますが
一言で利回りと言っても実は種類があります

今日は利回りの意味や種類について
解説していきたいと思います

利回りとは

「投資した金額に対して得られる
見込み収益の割合」

簡単に言えば
「1年の家賃収入÷物件価格×100」です

物件価格が7,000万円だとして
家賃収入が700万円であれば
利回りは10%になります

つまり10年間で元が取れる
という指標になりますが

実際には
・購入時の銀行ローン支払い
・管理費用
・定期清掃費用
・水道・電気費用
・ネット使用料
・広告費
・固定資産税
などなど

ランニングコストを差し引いた
手元に残る金額
「キャッシュフロー」と呼ばれる
ものが重要になります

利回りの種類

利回りという用語には複数の
種類があります

上記で説明しました
ランニングコストを差し引く前の
利回りのことを「表面利回り」
と呼びます

よく不動産のチラシや
販売図面に記載されてる
利回りは表面利回り

購入検討しようとする
初期段階の目安となる利回りです

他の利回りの種類
・実質利回り
ネット利回りとも呼ばれてます

先程、「利回りとは」で少し触れていた
ランニングコストを加味した
表面利回りをより正確にした利回り

考え方
（家賃収入-経費）÷（物件価格＋諸費用）
×100＝実質利回り
上記で実質利回りは算出出来ます

・還元利回り
キャップレートとも呼ばれるこの用語
「物件価格を評価するための利回り」
不動産鑑定士が使用する方法
らしいですが…投資家さんも使うそうです

考え方
1年間の家賃収入÷還元利回り＝物件価格
となっておりまして

還元利回りを上手く予想出来れば
適正な不動産価格が分かり
検討してる物件の現在の物件価格が
購入するに妥当か判断出来ます

・還元利回りの出し方は？
これには複数の方法があり
正直、複雑で難しいです…

本来は不動産鑑定士が出す
専門的な内容になり
出し方も複数あるそうです

不動産鑑定士ではない
私がペラペラ記事にすることでは
ないので…

複数の方法の中でも比較的
簡単で目安となる方法を１つ

条件が似た物件の利回りを参考にする
同じ地域の条件の近い物件を探し
その似た物件の年間家賃収入と物件価格が
分かれば還元利回りを想定出来ます

・NOI利回り
一般的には「営業純利益」という
意味らしいですが

不動産投資では
空室になった場合の機会損失や
諸経費を含んだ利回りです

上記で説明してきた「表面利回り」や
「実質利回り」よりも不動産経営の
リスクを想定した細かい利回り

まとめ

この辺で「利回りとは？」・「利回りの種類」
の解説を終わりたいと思います。

この記事で伝われば良いと思うのは
・利回りは1つではないこと

・皆様が目にする利回りというのは
基本的に表面利回りで初期の目安であること

・利回りが高ければ良い物件と決めるのは
早すぎること

このあたりです

不動産投資を検討しようかな？
なんて考えてる皆様の参考になれば幸いです

ちなみに不動産投資では
「利回り以上に重要な要素があります」

次回の不動産記事では
そのへんを伝えられたと思ってます

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