第43話 不動産投資物件・賃貸家賃の販売価格の決め方

皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです

今日は以前お話した
不動産の販売価格の決め方
投資物件編の記事を
書いていこうと思います

不動産投資物件の販売価格の決め方

ズバリ不動産売買物件と同様で
不動産相場を元に販売価格を決めてます
具体的には事業をしようとする地域の
平均利回り・平均家賃を調べ算出します

結局、不動産では会社ごとに
「原価がいくらかかった」だから
「販売価格はこれくらいで売らなきゃ」
なんて考えはまずしないです

なぜならば
不動産相場からズレれば売れません
よほど物件としての魅力があれば
付加価値として価格はあげれますが…

その時は原価で費用が膨れてます
「相場より高く売れる可能性がある」
程度では売れなかった時に
利益が下がり赤字の可能性も出るため
そんなリスクのあることはしないです

ゆえに基本的には不動産相場から
ズレない程度に販売価格は決まります

具体的な投資物件の販売価格の決め方

まず我々、売主不動産は
投資物件が出来そうな土地を見つけたら
その土地に「何m2の部屋が何世帯の
建物が建築出来るか？」を計算します

計算した結果を元に
建物を建築する地域の
・投資物件の成約事例
・投資物件の現在の販売状況
これらを調査します

調査内容
・同じ規模の投資物件が利回り何%で成約してるか？
・販売中の物件であれば何室が契約or入居済なのか？
・賃料設定はいくらなのか？

これらを調査して
平均利回り・平均家賃・想定年収を算出し
販売価格を決定します

販売価格の求め方
想定年収÷想定利回り×100＝販売価格

例
・事業計画の建物
10世帯・1室18m2の建物

・事業計画の地域相場
平均利回り:7%
平均家賃:70,000円
だった場合

平均月額は700,000円になり
平均年収8,400,000円なので

8,400,000円÷7%×100＝120,000,000円
販売価格は120,000,000円と想定出来ます

なので販売価格の決め方は
事業しようとする地域の
平均利回り・平均家賃を調査し
計算して決めています

賃貸家賃の決め方

投資物件の販売価格の決め方で
しれーっと話に出てきているのですが

賃貸家賃の決め方も
事業をする地域の賃貸相場を元に決めています

身近に感じる話だと思いますが
皆様も賃貸を借りようとする時に
ある程度、「家賃はいくらにしよう」と
決めていると思います

似たような条件の物件が2件あれば
家賃が安い方にすると思います

その感覚と同じことが売る側にもあるので
事業をしようとする地域の家賃相場を調べ
・同条件であれば同じ家賃
・事業する物件の条件良ければ家賃を上げる
・事業する物件の条件悪ければ家賃を下げる
など調整して家賃を決めています

賃貸を探す時に少しでも家賃の安い
物件を探すことはあると思います

しかし貸す側も周辺家賃を調査して
決めています

そのため同じような条件では
家賃は変わりません

部屋の条件を同じに家賃を少しでも
安くしたい場合は
・人気がないエリアを選ぶ
・駅から遠いエリアを選ぶ
これらを選ぶと良いです

周辺家賃を元に賃貸を決めてるので
人気のある駅の数駅となりの駅や
駅から離れた賃貸は家賃が平均より
安くなります

投資物件は利益が大きい

投資家さん達は儲かってると思いますが
売る側も投資物件は賃貸や売買と比べ
1棟あたりの利益はけっこうあります

ここだけの話、少なくても1,000万
通常であれば数千万円単位です

なぜそんなに利益が出るか？
基準となる利回りが低いからです

面白いもので投資物件の場合
現在の取引相場の利回りが
原価に対して低いため利益が出る
しかし投資家さん達は購入してくれます

個人的に値段はもっと交渉してきて
良いのにな〜なんて感じてます

ただ難しいもので
現在の相場がある以上
相場より低い値段を投資家さんが
交渉しても売主は断る
そして誰か他の投資家さんが購入する
相場はズレない

売主は儲かる
そんなスパイラルが出来てるから
変わらないのでしょうね

どんなに利益が高くても会社は潤うけど
わたしみたいな売ってる側は
販売価格に対してor仲介手数料に対して
◯◯%の報酬という仕組みなので

投資家さん達には
もっと幸せになってもらえたら
いいなーと感じてます

利益がいくらなら事業をするか

売買物件同様に会社によって
基準は異なると思いますが
・利益率15%以上
・利益額なら最低1,000万円以上
上記ぐらいは利益出さないと割に合わない

細かく言えば物件の規模により変わる
部屋数の多い物件以降販売価格も
高い物件となるのですが

販売価格が高い物件は売れない時の
販売価格見直し額も売買物件より
大きく下げます

販売価格の決め方で投資物件は
利回りが基準となるとお話しましたが
販売価格を下げる時も利回りが基準となります

利回り8%で販売してた物件が売れないなら
利回り7.5%にするという感じです

そうなると100〜200万円という額
ではなく500万円くらい下げ幅があります

販売価格見直しのリスクを考え
規模の大きい物件ほど利益は多くみるため
計画段階で2,000〜3,000万円の利益確保が
出来なければ事業しない現場もあります

まとめ

・販売価格は不動産相場から決まる
・平均利回り・平均家賃から算出する
・計算方法は想定年収÷平均利回り×100
・賃貸家賃は周辺家賃を調査し決めている
・不動産投資物件は利益が大きい

以上が投資物件の販売価格と賃貸家賃
の決め方でした
投資物件に興味がある方や不動産投資をしている方・これから賃貸を探す方にとって参考になれば幸いです

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