第44話 年収から住宅ローンをいくら借りれるか？分かる方法

皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです

今回は自分の年収から
住宅ローンをいくら借りれるか？
このことを記事にしたいと思います

年収から住宅ローンがいくら借りれるか？

年収から住宅ローンがいくら借りれるか？
その方法は大きく3つパターンがあります

1:銀行側でも使用する計算方法を使う

住宅ローンは総合的判断で借入額を決めますが
どの銀行でも総合的判断の前に
そもそも、「いくらまで借入可能か？」
の計算方法があります

これから家を探す方・現在探されてる方向け

2:ネットで各銀行のシュミレーターを
使用して借入金額を知る

この方法が計算もしない・審査書類出さないと
1番お手軽ではありますが…
何も知識がないでシュミレーションすると
危険かな？と思います

下記で解説する「銀行の計算方法」
を見た上でなら良いと思います

また、近々探す予定はないけど
参考程度にする方向け

3:銀行の事前審査に出す
本気で住宅を購入しようとしてるなら
「いくら借入出来るのだろう？」と
ネットで検索するより銀行の事前審査に
出すことをオススメします

理由に関しては下記に詳細は記載

良い物件があれば購入する方向け

①銀行の計算方法

年収から住宅ローンをいくら借りれるか
分かる方法の1つ目

銀行側が初期相談段階で使用する
計算方法を使う方法

計算方法
年収×返済比率÷12÷4,428×100＝借入可能額
上記が計算方法となりますが
これだけだと意味が全て分からないかと
思いますので項目ごとに解説致します

・年収:ここはご自身の源泉徴収票に記載される
税引前の金額が該当します

・返済比率:年収に対して返済額の割合
住宅ローンに限らず借入の際は
「年収に対して◯◯%までしか借りれませんよ」というのは聞いたことあると思いますが
計算式の返済率が、それになります

各銀行の返済比率の基準は若干の差は
ありますが…
400万円以下の返済比率30%
400万円以上の返済比率35%
上記が設定としては多い印象

銀行により返済比率を40%見てくれたり
逆に25%までしか見ない場合もあります

なので正確な数字を知りたい場合は
銀行に審査時「返済比率は何%ですか？」
と聞くのが確実になります

例
年収500万円・返済比率35%の場合
500万円×35%＝175万円
年間返済上限が175万円ということになります

・12:この数字は12ヶ月という意味で
返済比率で出した年間返済金額を
12で割り月間返済額にします

例
先程の年収500万円・返済比率35%の場合
年間返済上限が175万円を例に
175÷12＝14.5万円
月間返済上限が14.5万円となります

・4,428:この数字は借入年数35年
年利4%で100万円あたりの返済額です

基本的に銀行は将来金利が4%に戻ると考え
通常貸付をする金利とは別に審査時は
審査金利というのを設定してます

各銀行により審査金利も異なり
審査金利が3.3%の銀行や
実行金利の場合もありますが
ここでは4%としております

ちなみに借入年数や金利を変えて
計算したいよ！という方には
ローン電卓の使用をオススメします

電気屋さんやネットで購入可能
もしくはアプリもあるため
手軽にアプリをダウンロードもありです

一通り解説しましたので
おさらいです

年収から住宅ローンの借入額を求める
銀行での計算方法

年収500万円・返済比率35%・35年借入の場合
500万円×35%÷12÷4,428×100＝3,293万円

住宅ローンの借入可能額は3,293万円が
可能と分かります

但しこれは住宅ローン以外にお金を
借りてない場合の計算式になります

車・キャッシングをして他に月々返済を
している場合は月々の返済額も
計算式に入れる必要があります

例
車のローンで月々2万円返済してる場合
（車のローン年間返済額2×12＝24万円）
年間返済額から24万円を引く計算式にします
500万円×35% -24万円÷12÷4,428×100＝2,841万円
住宅ローン借入可能額は2841万円まで減ります

その他の借入ない時と比べ
452万円も違いが出てきます

住宅ローンを借りるなら
他の借入は返済すべき理由がここにあります

また、銀行により借入可能額が変わる
なんて言われる理由は上記で解説しました
・各銀行により返済比率の違い
・各銀行により審査金利の違い
主にこの２つが理由です

特に審査金利は大きな差があり
さきほど解説させて頂いたように
銀行によっては実行金利と言われる
今現在の金利で計算してくれます

良くCMで流れるフラット35などは
この実行金利にあたります

ただ、個人的な意見になりますが
最大借入額を追求するよりも
無理なく返済出来る額を追求し
その返済額で借入可能な金額内で
住宅ローンを組む事をオススメします

住宅は一生の買い物ですが
人生の全てではないと思います
無理に借入したことで生活が苦しく
なっては意味がない…

大体の不動産仲介営業マンは販売価格の高い
物件の方が歩合で貰える金額も
多くなるためフラット35勧めてたり
する傾向にありますので…ご注意下さい

②ネットで各銀行のシュミレーターを利用する

ネットで「住宅ローン　シュミレーション」
とでも検索すれば各銀行のサイトから
住宅ローンでいくら借りれるか？
調べることが可能です

・年収から借りれる額の計算
・返済額から借入可能額の計算
・借入条件を入力し返済額の計算

正直、電卓で自分で計算するより
詳しい借入額・返済額が分かります

注意点として
・自分で金利入力しなくてはいけない
・実行金利で計算されてる

など「実際に借りた際の計算」としては
参考になると思いますが「実際の審査に向いているか？」といわれるとそうでもありません

①の考え方を理解した上で参考にしたり
計算することは良いと思います

③銀行の事前審査に出す

この方法が年収から住宅ローンを
いくら借りれるか？1番はっきりとした
回答を貰える方法になります

銀行担当者が直接、上記のような計算に加え
借主の状況を総合的に判断してくれます

メリットとして
・いくら借りれるか分かる
・費用はかからない
・審査に通れば銀行から、この人にお金を
貸しますという証明になり不動産契約の
話がスムーズになる

デメリットとは
・書類集めるのが面倒
・近いうち家の購入する気がないなら
そこまでする意味がない

まとめ

・銀行側も使う計算方法がある
・自分で計算しなくてもシュミレーターを
使えば参考程度には分かる
・はっきりさせたいなら事前審査を出す

以上が年収から住宅ローンをいくら
借りれるか？分かる方法でした

私からこの記事でお伝えしたい事としては
計算方式を使えば年収から住宅ローンを
いくら借りれるか？ということと

あともう1つ
・不動産営業マンは出来るだけ高い物件を買って欲しい
・銀行マンは所詮は金貸屋
返済出来る見込みがある限界まで貸したい

口ではなんと言ってても
心中には、そういった気持ちがあるはず

なので住宅ローンの基本的な考えを
知らないよりは知っておく方が
ご自身のためになります！

少しでも皆様の参考になれば幸いです

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