第47話 失敗しない家を購入する探し方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
家をこれから探そうとしてる方
もしくは探してる方に向けて
失敗しない良い家の探し方
このことについて記事を書きます
失敗しない家を購入する探し方
それは
「探す前に準備をする」
「欠点を見つける知識を持つ」
この2点につきます
家を探すのにまず皆様は何をしますか？
・とりあえず住みたい条件リストアップし
ネットで見てみる
・とりあえず不動産相談行く
・とりあえずいくらの物件を住宅ローンで
借りれるか調べる
こんな感じでしょうか？
別に何も悪くはないのですが
不動産って残念なことに
良い立地・良い家であればあるほど
販売価格が高いのです
私の経験上では全ての希望を
叶えようとしたら安くても
6,000〜7,000万円くらいでしょうか
これが東京都心なら億単位
地方であれば当然安くなります
目安として6,000〜7,000万円の家を
購入するには…
年収で700万円〜800万円くらい
月々の支払いは16〜18万円くらい
（銀行の金利により変動あり）
さあー如何でしょうか？
「ぜんっぜん余裕〜」という方は
この後に解説させて頂く
最初の項目は飛ばして次の項目でも
良いかもしれません笑
余裕でない方が多いですよね？？
多いであってくれ笑
理想を挙げてとりあえず探すでは
非常に遠回りの上、自分の適正も知らず
探すのは失敗しやすく非常に危険です！
昔から「家は3回買わないと成功しない」
なんて言葉があり注意ポイントが多く
自ら失敗しないと良い家は見つけられないと
言われています
実際に家の購入に失敗して
住み替えのお客様にも多く会いました
私は不動産屋のくせに不動産を購入するのに
不動産屋も銀行員も信用するな！と
記事で何度か書いています
不動産営業なんて中卒でもなれます
経験が浅い営業マンはタクシーも同然
仲介業者は不動産購入の手続きは
慣れてますが家に対する知識を
持ってる人は多くありません
信じれるのは己の知識のみ！
是非この記事で少しでも覚えて
もらえたら幸いです
探す前に準備をする
さて前置きがかなり長くなりましたが…
家探しの探す前の準備とは
・①どの価格帯の物件を買うか知る
・②購入の内訳を知る
①どの価格帯の物件を買うか知る
最初にお伝えしたように理想を抱き
探そうとしても販売価格は高いです！
自分が、どれくらいの不動産を購入
するか知り探す事が重要です
不動産は無理して購入しても
生活が苦しくなるだけです
分かりやすいのは現在支払いしてる家賃を
目安にするのがポイントです
家を購入するとなると
基本的には住宅ローンを利用
するかと思います
住宅ローンは何千万という借入をしますが
住宅ローンも月々返済していくので
感覚は家賃を支払うのと似ています
今の家賃が生活してて
・負担なら…住宅ローン支払いは下げる
・丁度良いなら…支払いを同じにする
・余裕があるなら…少し上げてみる
このような感じて決めると
実際に住宅ローンの支払いが
始まっても負担がありません
なぜ月々の家賃を目安にするか？
月々の家賃から借入額を計算出来るからです
例
現在、家賃を8万円払ってるとし
生活に余裕があり貯金も多く出来てるから
住宅ローンは+1万円の9万円
支払っても良いかなと思ってるとします
月々の支払い額を決めたら
月々の支払いから住宅ローンの
借入額を計算します
計算方法
家賃÷2,640×100＝借入額
9万円に照らし合わせると
90,000÷2,604×100＝3,409
3,409万円が借入額となります
よって3,409万円前後の価格帯で
家探しを始めるのが適正となります
家賃の部分をご自身の負担のない
金額で入力して確認してみてください
②購入の内訳を知る
①でどの価格帯の物件を買うか知ったので
次に購入の内訳を
知ることが重要です
なぜならば①の例で
3,409万円が適正借入額と
分かりましたが
ネットで載ってる物件情報は
販売価格は物件本体価格であり
他にも費用はかかるためです
購入の内訳ですが基本的に
・土地代金
・建物代金
・諸費用
大きく3つに分かれます
建売住宅・中古住宅・マンションは
土地建物代金込みですが
不動産の考え方は
土地代金・建物代金と
分かれております
①で知った適正借入額を
どう振り分けるかで
家の探し方も変わってきます
特に見落としがちなのが諸費用
諸費用
諸費用とは家を購入する
手続き上かかってくる費用です
こちらを
・ご自身で支払うか？
・銀行から借りるか？
ご自身で払う場合
諸費用は大体販売価格の9〜10%が目安
①で分かった3409万円程度の
物件を購入しようとした場合
およそ300〜340万円ほどの
諸費用がかかります
貯金があれば3409万円程度の
物件を探せば良いのですが
足りない場合はそうもいきません
貯金が足りない場合
銀行から借りることになります
銀行から借りる場合
①で住宅ローンを月々9万円の支払いに
するには3409万円の借入とお伝えしました
諸費用も借入する以上は
月々の返済がありますので
3409万円から諸費用を借入する額を
引かなくてはいけません
諸費用は販売価格の9〜10%ですから
大体3,000万円くらいの物件を
購入するようにすれば
諸費用込みで3409万円以内に
することが出来ます
内訳を知らないで探すと
物件は気に入って買いたいけど
予算オーバーしてしまい
家を探しをやり直すことになる
もしくは適正価格帯を
オーバーした購入をしてしまう
このような失敗しないよう
・適正の価格帯
・購入の内訳
上記を確認してから
家探しはしましょう
欠点を見つける知識を持つ
家というのは欠点が何もない家も
あれば欠点がある家もあります
欠点を知らずに購入したことにより
大変なことになり困ることもあり
最悪の場合、住み替えるという
余計な費用がかかるケースもあります
欠点の例
・家の欠陥問題
新築の戸建であれば遭遇しないケースですが
中古戸建では良くある問題です
雨漏れ・構造躯体の腐り・傾き
どれも確認方法はありますが
知らないで購入すると
住んでから多額の修理費用が
かかってしまいます
・擁壁の問題
擁壁には建築基準法上
安全な擁壁・危険な擁壁の基準があり
危険な擁壁であれば対策がとられているか？
確認する必要があります
・騒音・臭気問題
少し離れた場所に飛行場・工場があり
住んでから騒音や臭気に気付き
住むのが苦痛となる場合があります
家だけでなく周辺の情報も
調べる必要があります
・近隣問題
近くに住んでる人が変人だった
ことにより近隣トラブルで
嫌がらせに遭い引越することに
なるケースもあります
近隣問題に関しては運の要素も
ありますが一生過ごすつもりの
家を購入するなら購入する前に
近隣に声をかけることも必要です
ご近所になる人となれば
色々教えてくれたりします
このような事は本来は
不動産営業マンがアドバイス
することですが…
知識不足で気づけない人
気づいても伝えない人
完全に信用できるもの
でもありませんので
自分の身は自分で守りましょう
まとめ
・とりあえずで探さない
・自分の購入する適正価格帯を知る
・購入の内訳を知る
・不動産に潜む危険を知る
家探しは知らないで探すと
損をする・失敗をするケースが
多いので準備をしっかりして
探しましょう
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