第37話 不動産の販売価格・賃料の決まり方
皆様こんにちは
不動産情報室室長
戦闘民族になりたい
タカヒロです
今日は
不動産の販売価格・賃料の決まり方について
お話ししたいと思います
皆様は賃貸・売買・投資の
賃料がどうやって決まってるか？
販売価格がどうやって決まってるか？
ご存知でしょうか
「原価があって、そこに利益を乗せて
販売価格決めてるんでしょ？」
とか思ってますか〜
まあー間違いではないのですが
その前に不動産業界には相場というのがあり
相場からズレていないか？
ここが前提としてあります
今回は私が不動産業の売主業者という
立場からどのように金額が決まってるか
記事にしたいと思います。
不動産の販売価格・賃料の
決め方を知ってることで
賃貸を契約しようとする
家を購入しようとする
投資物件を購入しようとする
そんな時に探す段階から
参考になると思いますので
読んでおいて損はないです笑
不動産売買物件の販売価格の決め方
結論から言ってしまえば
不動産売買の販売価格は不動産相場で決まる
ということです
売り出そうとする物件の地域で
・過去に販売し成約された販売価格
・現在販売中の物件の販売価格
これらを調べ比較し販売価格を決めています
マイホームをそろそろ購入しようと考え
物件をインターネットで検索してると
安ければ1,000万円以下
高ければ1億超え
と色々あると思います
なんでこんなにも差が出るのか？
それは不動産相場というのが
大きく関わってきています
事業を始める時の考え方
事業をしようと考え販売価格を決める場合
・事業をしようとする土地＋建物の原価
・事業をしようとする地域の取引相場
・利益はいくらになるか
大きく分けると3つを気にしています
・土地＋建物の原価がいくらか？
不動産業者は事業しようとする土地が
あった場合に土地を購入し建物を建てた
場合原価がいくらになるか考えます
例
土地:1,000万円
建物:1,500万円
合計:2500万円
このような場合に原価は
2,500万円となります。
※本当は諸経費として
・登記費用
・設計費用
・外構費用
・地盤調査費用
・性能保証
など細かくありますが今回の記事は
決め方なので割愛します
とりあえず市場に出ている戸建には
必ず原価という考えがあるということ
だけ認識しましょう！
中古戸建の場合は少し考えが違い
既に建物が建っている物件の購入費用に
リフォームをして再販売をする
という考えになります
購入した金額＋リフォーム費用の
トータルした金額が原価となります
どちらであろうと原価という考えが
まず存在してます
ちなみに中古戸建で売主が一般人の場合は
少し考え方が変わりますので
別記事でお話出来ればと思います
事業をしようとする地域の取引相場調べる
原価が分かったところで次に不動産業者は
事業をする以上は利益を出す必要があります
「販売価格をいくらにすれば利益が出るか？」と考えるのではなく
「不動産相場がいくらだから販売価格はこれくらいなので利益がいくらになる」
という考え方をします
ここで出てくる不動産相場が
販売価格を決める上で1番重要なポイントです
不動産業者は
・現在、市場に出てる物件の情報
・過去に市場に出ていた物件の成約価格
全てではないですが大体の情報は
調べることが出来ます
事業をしようとする地域の
過去の成約価格・現在の販売状況を調べ
平均相場を把握して販売価格は
これくらいであろうと想定します
事業をしようとする地域の平均相場が
仮に3,500万円ならば
販売価格も3,500万円くらいには
なるだろうと想定します
先程の原価と平均相場から利益を算出
販売価格3,500万円-原価2,500万円
＝利益1,000万円
「利益は1,000万円は出るな！」
よし事業化しようとなります
ということで販売価格を決める時は
事業をしようとする地域の
・成約事例
・販売状況
これらを調査して決定してます
不動産の販売価格がピンキリな理由は
この不動産相場が高いエリア・低いエリアと
存在するため差があります
具体的に言えば販売価格が高いほど
土地の資産価値が高いです
なぜならば建物価格はよほど凝らなければ
極端な差は出ないためです
利益がいくらなら事業をするか？
これは正直会社によって異なりますが
・利益率20〜30%
原価が2500万円ならば
1棟あたり500〜750万円くらい
最低でも上記くらいの利益は
販売開始前に想定しております
「利益けっこうあるなー」と
感じますでしょうか？
でも、これは仕方ないことなのです
販売価格の決め方で説明した通り
決め方が過去の成約事例と現在の
販売状況から想定していますが…
必ずしも想定していた通り売れるわけではなく
販売状況が芳しくなければ値下げして
早く売り切らなければ！と考えます
不動産の値下げは
数万円の値下げでは済まなく
大体100万円単位での値下げになります
500万円みていた利益も
販売状況が悪ければ
400万円→300万円となっていきます
1棟の事業をするのに
数千万円以上のお金を動かし
多くの人が動いています
そして土地を購入してから建物完成して
お引渡をするまで早くても
9ヶ月くらい期間がかかります
長ければ1年単位です
会社としては1年かけて
利益100万円出たね！では
赤字も同然なので
利益率は20〜30%は見ております
販売価格の内訳の見分け方
せっかくなので参考までにざっくりとした
販売価格の内訳を想定出来る
考え方をお伝えします
・建物価格のざっくり想定をする
新築戸建の建築費用はざっくり
坪50〜60万円くらいで見ておけばOK
・内見した際に安っぽいな〜と感じたら
建築費は坪50万円くらい
30坪程度の住宅であれば
建築費用は1,500万円くらいと想定できる
・内見した際おしゃれ・高級感あると感じたら
建築費ら坪56〜60万円くらい
30坪程度の住宅であれば
建築費用は1,700〜1,800万円くらいと
想定が出来る
具体的に言えば
・玄関ドア
・室内ドア
・窓
・フローリング
などの建築材料の質の差
あとは吹抜や屋上の開放感
外壁材の厚みやアクセントの違い
こういった具体的な差は
内見した時に感覚で良い家・地味な家と
肌で感じるものです
仮に
3,000万円の新築戸建が販売されてた場合
安っぽい家と感じたら
建物価格1,500万円 -販売価格3,000万円
＝土地の価値1,500万円
という内訳が想定出来ます
厳密に言えば利益が乗っかっていたり
諸経費が乗っていたりするので
違うのですが笑
不動産の販売価格というのは
帳尻合わせした矛盾が生じてます
この話まですると記事の目的から
外れてしまいますので
今回の記事では建物価格の
ざっくり想定の考え方はこうなんだ
と思ってもらえば幸いです
ちなみに中古戸建の建物価格の想定は
新築とは違うため、こちらも
またの機会にお話出来たらと思います
まとめ
・販売価格は不動産相場で決まる
・販売してる物件には原価・利益が計上される
・不動産売買の利益は20〜30%みてる
・建物価格は大体1,500〜1,800万円
あれ？賃貸と投資の金額の決め方は？
と思われますよね…
思ったり売買だけでボリューム
いってしまったので賃貸・投資の
販売価格・賃料の決め方は
次回の不動産記事で書きますので
勘弁してください💦
少しでも不動産を探されてる方の
参考になれば幸いです
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